Come dare un senso alla zonizzazione

I codici locali possono essere complicati e la loro gestione è costosa. Qui ci sono modi in cui i proprietari di casa possono proteggersi dai problemi di zoning.

Illustrazione di Jonathan Carlson

Nella piccola comunità di Quincy, nel Massachusetts, il manuale di zonizzazione gestisce quasi 80 pagine di tipo a spaziatura singola e contiene oltre 200 regole separate. Ciò non è inusuale: in quasi tutte le città, i regolamenti di zonizzazione riempiono un volume spesso quanto l'elenco telefonico locale. Alcuni si occupano delle grandi ordinanze sull'uso del territorio che istituiscono zone commerciali, industriali e residenziali. Altri dettano la dimensione o il tipo di casa che può essere costruita su un lotto. Ma la maggior parte riguarda questioni di minimi dettagli, dal modo in cui un vialetto può essere ripido al numero di cucine che una casa è autorizzata ad avere.

Ci sono buone ragioni per il vasto numero e la specificità dei regolamenti di zoning. Una serie di regole attentamente elaborate può prevenire l'espansione urbana incontrollata e lo sviluppo eccessivo. Può anche mantenere il carattere di una comunità o assicurare che le case storiche sopravvivano nel loro stato originale. In alcuni casi, i regolamenti di zonizzazione sono progettati per attrarre nuova industria, più punti vendita al dettaglio e una base imponibile più ampia. Ma il tumulto delle regole di zonizzazione può facilmente inciampare in ignari proprietari di case. "Più di poche persone sono state sorprese da una legge di zonazione che non sapevano esistesse", afferma John Mixon, autore del Texas Municipal Zoning Law. "E spesso è una sorpresa costosa."

L'alto costo di rompere le regole

Claire Edwards ha appreso quanto costose violazioni della zonazione possono essere quando ha sistemato una casetta degli anni '20 a Colleyville, in Texas, l'anno scorso. A $ 115.000, il posto con due camere da letto era un vero affare. Edwards ha immediatamente investito altri $ 75.000 in miglioramenti, tra cui la riparazione del portico, l'aggiornamento della cucina e il rimodellamento delle stanze che intendeva utilizzare come quartier generale della sua attività contabile. Ma proprio mentre stava per pubblicizzare i suoi servizi, apprese che i codici di zonizzazione locale limitavano la metratura che poteva dedicare ai suoi affari e le proibiva di assumere personale amministrativo a casa. Di conseguenza, Edwards ridimensionò il suo ufficio di casa in un piccolo spazio che utilizzava per le riunioni con i clienti ed è stato costretto a affittare un secondo ufficio per i suoi assistenti, al costo di $ 1.000 al mese - per non parlare dei $ 5000 che ha speso per attrezzarlo con telefoni, fax e computer. "Questo è passato dall'essere davvero un grande affare ad un incubo finanziario", dice.

Più comunemente, i proprietari di case si scontrano con le regole di zonizzazione quando cercano di cambiare l'aspetto della loro casa o il modo in cui usano la proprietà. A volte l'alterazione illegale viene fatta involontariamente, come quando un proprietario di casa erige una recinzione troppo alta (a San Mateo, in California, ad esempio, le staccionate di fronte alla strada possono essere alte solo 3 piedi). Altre volte, le persone possono cercare di nascondere le violazioni della zonizzazione meno visibili, come aggiungere un appartamento nel seminterrato, non ottenendo i necessari permessi di costruzione. Oppure possono modificare un progetto approvato - ad esempio, estendendo un'aggiunta di qualche metro oltre la linea di battuta d'arresto o il confine di un edificio - e sperare che l'ispettore della città non se ne accorga. Tali mosse possono essere rischiose perché ci sono diversi modi in cui le autorità di zonizzazione locale possono scoprire. Un vicino può segnalare l'infrazione, un valutatore potrebbe colpirlo durante una visita per aggiornare i registri delle tasse, o potrebbe essere notato durante un'ispezione di routine quando la casa viene venduta. Ma tuttavia viene scoperto un miglioramento non consentito, potrebbe essere necessario demolirlo e una multa può essere imposta ogni giorno fino al completamento del lavoro. E prendi nota: anche se un precedente proprietario ha apportato la modifica, ne sopporti le conseguenze se viene scoperto dopo aver acquistato la proprietà. "Quando aggiungi il costo del miglioramento che stai perdendo, il costo della demolizione e le multe, puoi facilmente superare molte migliaia di dollari", afferma Edward Ziegler, professore all'University of Denver College of Law.

Ottenere una varianza della suddivisione in zone

L'unico modo legale per i proprietari di casa di intraprendere una ristrutturazione che rompe con i codici di zoning è quello di ottenere una variazione, o la rinuncia alle regole. In generale, i proprietari di case possono farlo presentando una domanda con la zonizzazione locale, che stabilirà un'audizione sulla richiesta. I vicini dovranno inoltre essere informati e invitati a presentare le proprie opinioni sulla ristrutturazione, per iscritto o in occasione di un'assemblea pubblica. La maggior parte delle volte i proprietari di case possono gestirli senza l'aiuto del loro architetto o appaltatore, ma devono essere preparati a rispondere in modo convincente a qualsiasi sfida al progetto. Le obiezioni possono essere sollevate per una serie di motivi. Le lamentele comuni sono che la concessione della varianza altera il carattere del vicinato, ha un effetto negativo sui valori delle proprietà o rappresenta una minaccia per la sicurezza dei bambini locali.

Anche se un progetto sembra innocuo - ad esempio, allargando un vialetto di qualche metro o cambiando la superficie del vialetto dall'asfalto alla ghiaia - le eccezioni non arrivano facilmente. "A meno che il proprietario non provi un disagio che gli impedisce di rispettare le regole di zonizzazione, una varianza è certamente lungi dall'essere una cosa sicura", afferma Walter White, agente per la zonizzazione di Quincy. La maggior parte delle tavole di zonizzazione ne concede una solo se il proprietario della casa può dimostrare che non essere in grado di fare l'alterazione potrebbe causare significative difficoltà personali o finanziarie. Ad esempio, se qualcuno acquista un sacco con l'intenzione di costruire una casa su di esso, e subito dopo la città cambia i requisiti di facciata in un modo che rende il progetto in violazione di qualche metro, la commissione di zonazione probabilmente assegnerebbe una varianza. D'altra parte, un proprietario di casa che vuole costruire un secondo piano in una strada suddivisa in zone per case a un piano solo perché la casa è troppo piccola per la sua famiglia in crescita non è in grado di conquistare funzionari locali.

Quando i codici di zonizzazione cambiano in modo imprevisto

Anche quando i proprietari di case rispettano rigorosamente le regole di zonizzazione, a volte possono subire modifiche in caso di modifica inattesa delle norme locali o della città. Questo è quello che è successo a Linda Morris, che si è trasferita a The Colony, in Texas, tre anni fa per stare vicino a sua figlia e suo genero. Ha comprato una casa nuova di zecca in uno sviluppo circondato da boschi. L'agente immobiliare le disse che la città aveva in programma di trasformare la proprietà circostante in un parco. Anche se ciò non fosse accaduto, il tratto è stato suddiviso in zone per uso commerciale, quindi Morris ha pensato nel peggiore di poter avere un piccolo centro commerciale o un complesso professionale per un vicino.

Finì per avere un vicino - ma non il tipo che voleva. Lo scorso dicembre, il consiglio comunale di The Colony ha approvato un cambiamento di zonizzazione per la terra che confina con la strada di Morris che consentirà a uno sviluppatore di costruire 15 edifici per la produzione industriale leggera e l'uso in magazzino. Presto, le strade saranno più affollate, il quartiere sarà più rumoroso, e, quel che è peggio, Morris dice "il valore della mia casa cadrà, questa casa avrebbe dovuto essere il mio veicolo per la pensione".

Non si può fare nulla prima di acquistare una casa per proteggere completamente dalle modifiche di zonizzazione alle proprietà adiacenti, ma ci sono alcuni posti in cui i potenziali acquirenti possono cercare suggerimenti sulla direzione futura di un'area. Per i principianti, mentre si controllano le regole di zonizzazione per la proprietà che stanno guardando, i proprietari di casa dovrebbero anche esaminare le ordinanze che coprono le aree limitrofe. Solo perché un appezzamento di terreno viene utilizzato come allevamento di cavalli non significa che non possa legalmente detenere, ad esempio, una piazza commerciale. Inoltre, gli acquirenti di case dovrebbero leggere il piano completo del comune, se ne ha uno. Può mostrare che la città alla fine intende approvare abitazioni ad alta densità ea basso reddito in un'area che attualmente è a zone agricole, o trasformare il margine di un quartiere in un'area di uso misto industriale e al dettaglio. "La stragrande maggioranza delle volte, il futuro della città viene comunicato nel piano generale, che si tratti di sviluppo industriale, conservazione storica o agricola o sviluppo residenziale", afferma White.

Se dopo aver preso queste precauzioni i proprietari di abitazione scoprono ancora che un cambiamento di zonazione imprevisto può costare loro denaro o mal di testa, c'è un'altra cosa che possono fare: "Riunisci quante più persone possibile e urla più forte che puoi", dice David Callies, professore alla Richardson School of Law dell'Università della Hawaii. Anche se il rezoning non può essere fermato, le concessioni possono essere vinte. Ad esempio, l'organizzazione del quartiere di Morris è stata in grado di convincere lo sviluppatore ad accettare di lasciare 250 piedi di bosco come cuscinetto tra le case e i magazzini e di non disturbare una fila di alberi lungo un torrente nelle vicinanze. Lo sviluppatore ha anche promesso di piantare siepi e alberi per schermare le strade che entrano nel complesso industriale.

Se c'è un tema ricorrente in tutte le questioni di zoing è che essere preparati - è la strategia più efficace per preservare il comfort e il valore di una proprietà. L'ignoranza, dicono gli esperti, è la peggiore scusa per commettere un errore. "Quando si parla di zonizzazione, i proprietari di case hanno dei diritti", dice Callies, "ma devono agire positivamente per conoscerli".

Cosa cercare quando si acquista una casa

I potenziali acquirenti possono adottare uno di questi semplici passaggi per proteggersi dai problemi relativi alla zonazione.

• Chiedere ai venditori di aggiungere una clausola all'accordo di vendita che garantisca di aver ottenuto i permessi necessari prima di apportare miglioramenti alla proprietà e che siano responsabili di eventuali multe future relative a tali miglioramenti.

• Assumi un avvocato per indagare su tutti gli usi consentiti della proprietà e sulla legalità di eventuali modifiche specifiche che hai in mente. Questo può costare circa $ 500, ma se hai intenzione di tenere i rettili, per esempio, o costruire un appartamento separato nel garage, almeno saprai in anticipo se ti è permesso.

• Conduci la tua ricerca. Presso il dipartimento edilizio e la zonizzazione della città, è possibile esaminare i permessi di costruzione precedenti e gli usi consentiti della proprietà. Un avvertimento, però: non puoi sempre fidarti di quello che i funzionari comunali ti dicono. E il fatto che possano averti fornito informazioni errate non è una difesa in caso di problemi con la commissione di zonazione. Assicurati di ricevere le informazioni più aggiornate: non tutte le città sono diligenti sull'aggiornamento del codice di zona. Nuovi emendamenti possono essere seduti in una casella di posta da qualche parte in attesa di essere archiviati. Non esiste un modo infallibile per proteggersi da archivisti disadattati. Ma per lo meno, controlla la data sulla mappa e il codebook e se hanno più di un anno, chiama un membro della commissione di zonazione per vedere se ci sono state delle revisioni recenti.