Come finanziare i miglioramenti a casa | mutui casa ristrutturata

Finanziare un progetto di ristrutturazione non deve essere un tiro di schioppo. Ecco un piano di gioco per scegliere l'offerta migliore.

introduzione

Fino a poco tempo fa, prendere in prestito denaro per una nuova cucina, un'aggiunta del secondo piano o un altro miglioramento domestico significava andare in banca, vedere un ufficiale di prestito e sperare per il meglio. Oggi, tuttavia, hai molte più opzioni per aiutare a finanziare i miglioramenti a casa. Un broker ipotecario, ad esempio, può offrire più di 200 diversi programmi di prestito. E i broker sono solo uno dei tanti prestatori desiderosi di mettere insieme un prestito che si adatta alla tua situazione, anche se la tua storia di credito non è perfetta.

Ciò significa che potresti essere in grado di prendere in prestito più denaro di quanto pensi. Ma con così tanti prestatori concorrenti, opzioni di prestito e termini, significa anche lo shopping per i mutui casa rimodellamento può essere impegnativo come la caccia in casa. Puoi saltare tutta la confusione e atterrare sul programma di prestito giusto da:

1. sapere quanti soldi hai bisogno e all'incirca quanto puoi ottenere dall'inizio;
2. restringendo la miriade di opzioni di prestito fino a quelle che corrispondono ai tuoi bisogni e alle tue finanze; e
3. concentrandosi sui creditori che sono più propensi a fornire il tipo di prestito desiderato.

Quanto puoi prendere in prestito?
Indipendentemente dal fatto che tu assuma un appaltatore o lavori autonomamente, inizia con una stima accurata di quanto costerà il progetto. I creditori insisteranno su una figura specifica prima di lavorare con te. Se stai assumendo un appaltatore, inizia con un'offerta decisa, suddivisa in manodopera e materiali. Quindi aggiungi il 10% per le sorprese. Durante il lavoro fai da te, compila un elenco dettagliato dei materiali con quantità, costi e un totale accurato. Includere le spese di autorizzazione e il noleggio dell'attrezzatura. Quindi aggiungi un cuscino dal 20 al 30 percento per essere sicuro. Una volta che sai quanto hai bisogno per finanziare il tuo progetto di miglioramento domestico, quanto otterrai? Nonostante le promesse e le promesse fatte dai finanziatori nei loro annunci e materiali promozionali, quanto puoi prendere in prestito i cardini sul tuo rating, sul rapporto prestito / valore e sul tuo reddito. Questi fattori aiutano anche a determinare il tasso di interesse, la durata del prestito e se pagherai punti. Il tuo punteggio di credito. Le migliori tariffe e condizioni vanno a proprietari di case con un rating A-no pagamenti in ritardo negli ultimi 12 mesi e senza carte di credito maxed-out. Uno o due pagamenti in ritardo o carte di credito scoperte probabilmente non ti metteranno fuori gioco, ma potresti finire con un tasso di interesse più alto e un prestito più piccolo.

Rapporto prestito-valore

Per determinare l'importo del prestito, i finanziatori utilizzano il rapporto prestito-valore (LTV), che è una percentuale del valore di valutazione della vostra casa. Il limite normale è l'80 percento o $ 100.000 per una casa da $ 125.000 (805125000). I creditori sottraggono il saldo del mutuo da tale importo per arrivare al massimo che puoi prendere in prestito. Supponendo che il tuo saldo sia $ 60.000, il prestito più grande che puoi ottenere è $ 40.000 ($ 100.000- $ 60.000 = $ 40.000). Se si dispone di un buon rating, un prestatore potrebbe basare il prestito su oltre l'80% del LTV; se non lo fai, potresti ottenere solo dal 65 al 70 percento. Mentre molti istituti di credito vanno al 100 percento del LTV, i tassi di interesse e le tasse aumentano a questi rapporti più alti.

Il tuo reddito Se hai anche spese elevate, un alto livello di reddito potrebbe non significare un prestito più grande. I creditori seguono due regole per minimizzare il loro rischio:

• Il pagamento della casa e altri debiti dovrebbero essere inferiori al 36% del reddito mensile lordo.

• Il pagamento della casa da solo (compresi capitale, interessi, tasse e assicurazione) non dovrebbe essere superiore al 28 percento del reddito mensile lordo. Il rapporto debito / reddito massimo sale al 42% su mutui di secondo grado. Alcuni istituti di credito vanno ancora più in alto, anche se le tariffe e le tariffe diventano costose, così come il pagamento mensile. Tuttavia, un rapporto debito / reddito del 38 percento probabilmente è il più alto da considerare.

L'LTV determina quanto è possibile prendere in prestito e il rapporto debito / reddito stabilisce il pagamento mensile per il quale si è idonei. All'interno di questi due limiti, i maggiori trade-off sono i tassi di interesse, i termini del prestito e i punti.

Tassi di interesse. Meno interesse paghi, più prestiti puoi permetterti. Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un modo per abbassare tale tasso, almeno temporaneamente. Poiché gli istituti di credito non sono vincolati a una tariffa fissa per 30 anni, le ARM iniziano con tariffe molto più basse. Ma i tassi possono cambiare ogni 6, 12 o 24 mesi dopo. La maggior parte ha un limite annuale di aumenti e un limite a quanto sale il tasso. Ma se i tassi salgono rapidamente, così saranno i tuoi pagamenti.

Termine di prestito Più lungo è il prestito, più basso è il pagamento mensile. Ma l'interesse totale è molto più alto. Ecco perché pagherai molto meno per un prestito di 15 anni che per un prestito di 30 anni - se puoi permetterti i pagamenti mensili più alti.

Punti. Ogni punto è un costo iniziale pari all'1% del prestito. I punti sono interessi pagati in anticipo e possono ridurre i pagamenti mensili. Ma se il tuo credito non è perfetto, probabilmente dovrai pagare dei punti semplicemente per ottenere il prestito.

Quali sono le opzioni?

Lo shopping in prestito inizia spesso con i mutui tradizionali di banche, cooperative di credito e intermediari. Come tutti i mutui, usano la tua casa come garanzia e l'interesse su di loro è deducibile. A differenza di alcuni, tuttavia, questi prestiti sono assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) o Veterans Administration (VA), o acquistati dal vostro prestatore da Fannie Mae e Freddie Mac, due società istituite dal Congresso a tale scopo. Indicati come prestiti A di istituti di credito, hanno l'interesse più basso. La presa: hai bisogno di un credito per averli. Perché probabilmente hai un mutuo sulla tua casa, qualsiasi mutuo per la casa è davvero una seconda ipoteca. Ciò potrebbe sembrare inquietante, ma un secondo mutuo probabilmente costa meno del rifinanziamento se il tasso sul tuo esistente è basso. Scoprilo calcolando la media dei tassi per il primo e il secondo mutuo. Se il risultato è inferiore ai tassi attuali, una seconda ipoteca è più economica. Quando dovresti rifinanziare? Se la tua casa si è notevolmente apprezzata e puoi rifinanziare con un prestito a 15 anni di interesse inferiore. Oppure, se il tasso disponibile su un rifinanziamento è inferiore alla media della prima ipoteca e una seconda. Se non stai rifinanziando, considera questi tipi di prestito:

Prestiti immobiliari. Questi mutui offrono i benefici fiscali dei mutui convenzionali senza i costi di chiusura. Ottieni l'intero prestito in anticipo e ripagalo tra 15 e 30 anni. E poiché l'interesse di solito è fisso, i pagamenti mensili sono facili da preventivare. Lo svantaggio: le tariffe tendono ad essere leggermente superiori a quelle dei mutui convenzionali.

Linee di credito di equità domestica. Questi mutui funzionano come carte di credito: i finanziatori ti danno un tetto a cui puoi prestare denaro; quindi fanno pagare gli interessi solo sulla quantità utilizzata. Puoi raccogliere fondi quando ne hai bisogno: un vantaggio se il tuo progetto si estende per molti mesi. Alcuni programmi hanno un prelievo minimo, mentre altri hanno il libretto degli assegni o l'accesso con carta di credito senza limiti. Non ci sono costi di chiusura. I tassi di interesse sono regolabili, con la maggior parte legati alla tariffa principale. La maggior parte dei programmi richiede il rimborso dopo 8-10 anni. Banche, cooperative di credito, società di brokeraggio e società finanziarie commercializzano questi prestiti in modo aggressivo. Le linee di credito, le commissioni e i tassi di interesse variano ampiamente, quindi fai attenzione ad acquistare. Fai attenzione agli istituti di credito che ti risucchiano con una bassa frequenza iniziale, quindi aumentali. Scopri quanto è alto il tasso aumenta e come è calcolato. E assicurati di confrontare separatamente il tasso percentuale annuo totale (TAEG) e i costi di chiusura. Questo differisce da altri mutui, in cui i costi, come la valutazione, l'originazione e le tariffe del titolo, sono calcolati in un TAEG di fondo per il confronto.

FHA 203 (k) Ipoteche

Questi prestiti assicurati FHA consentono di rifinanziare simultaneamente la prima ipoteca e combinarla con i costi di miglioramento in una nuova ipoteca. Inoltre basano il prestito sul valore di una casa dopo i miglioramenti, piuttosto che prima. Poiché la tua casa vale di più, la tua equità e l'importo che puoi prendere in prestito sono entrambi maggiori. E puoi assumere un appaltatore o fare il lavoro da solo. Il rovescio della medaglia è che i limiti di prestito variano per contea e tendono ad essere relativamente bassi. Il solito termine è di 30 anni.

Mutui energeticamente efficienti (EEM). Supponiamo che il valore R della tua casa sia l'invidia del tuo blocco. Un EEM di Fannie Mae o altrove potrebbe aumentare il rapporto debito / reddito fino al 2%. Le bollette sono più basse in case ad alta efficienza energetica, quindi il proprietario della casa può permettersi un prestito più grande. Le EEM sono state utilizzate per nuove costruzioni; i prestatori ora li stanno spingendo per le case esistenti. Un EEM richiede che la tua casa rispetti i severi standard di efficienza energetica di Fannie Mae.

Prestiti B e C. Cosa succede se hai meno di un credito o non si adattano al solito stampo di impiego o di reddito? I prestiti B e C sono una riserva. Mentre molte banche li offrono, anche le cooperative di credito, le case di brokeraggio e le società finanziarie. Troverai anche istituti di credito che spingono i prestiti B e C per il consolidamento del debito con tassi introduttivi allettanti. Attenzione, però: gli interessi e le commissioni totali tendono ad essere alti a causa del rischio aggiunto dei finanziatori. E poiché i prestiti B e C mancano di requisiti e termini coerenti, confrontarli è difficile.

Ottenere personale. Le case non sono l'unica garanzia di prestito. Titoli, obbligazioni, certificati di deposito, un conto di risparmio e persino un conto pensione o pensione possono anche aiutarti a ottenere un prestito personale redditizio da parte di molti intermediari e banche. Sebbene l'interesse non sia deducibile dalle tasse, il tasso può essere abbastanza basso da rendere questi prestiti allettanti. Si salva anche il solito titolo, la valutazione e altri costi di chiusura di un mutuo.

Quale prestatore di cosa?

Per una linea di credito di equità domestica, il miglior punto di partenza è la propria banca o unione di credito. Entrambi di solito offrono tariffe inferiori ai depositanti. Controlla altre fonti per essere sicuro. Se si ottiene una seconda ipoteca, un rifinanziamento o un mutuo FHA 203 (k), è meglio parlare con un broker di mutui ipotecari. Un broker ha più fonti di prestito tra cui scegliere. Quando cerchi un broker, controlla con le persone che conosci e controlla i riferimenti che ottieni. Gli appaltatori sono un'altra fonte di finanziamento, ma sii cauto: è abbastanza difficile scegliere un appaltatore e un prestito quando sono separati. E diffidare degli appaltatori che sottolineano il pagamento mensile anziché il costo totale del lavoro.

Carta dei diritti del mutuatario. L'articolo Z della legge federale sulla legge sui prestiti rende più facile il dimensionamento di prestatori e prestiti. Richiede ai prestatori di rivelare i tassi di interesse, i termini, i costi e le caratteristiche di tasso variabile in un TAEG totale, una linea di fondo che è possibile utilizzare per confrontare i prestiti. Ecco alcuni altri diritti da ricordare:

• Se un prestatore di mutui ipotecari non dichiara l'APR, eventuali tasse di iscrizione devono essere rimborsate. Di solito ottieni queste informazioni su un modulo con la tua richiesta di prestito. Se alcuni termini cambiano prima della chiusura, il creditore deve restituire tutte le commissioni se le modifiche decidono di non procedere.

• Hai tre giorni dal giorno di chiusura per annullare. Informare il creditore per iscritto entro tale termine e le tasse sono rimborsate.

Infine, confronta attentamente queste tasse. Quando si incontra un prestatore, i costi iniziali inizieranno con un rapporto di credito da $ 50 a $ 80 ed eventualmente una valutazione, che dovrebbe costare meno di $ 300. Alcuni istituti di credito usano la vostra valutazione della tassa di proprietà, altri no. Spesso, puoi ridurre le commissioni sui prestiti in un mercato competitivo. E se ti viene richiesta una tassa di iscrizione non rimborsabile, fai attenzione; istituti di credito rispettabili cercano di tenere bassi i costi iniziali.

Lending Lingo APR Tasso annuo effettivo. Il costo di fondo di un mutuo, con tutte le commissioni iniziali calcolate con il tasso di interesse di base

ARM Mutuo a tasso variabile

Spese di chiusura Commissioni pagate con l'acconto, come la tassa di origine, i punti di sconto, l'assicurazione del titolo, la valutazione e il rapporto di credito

Punti di sconto Un pezzo di interesse pagato in anticipo. I punti compensano un creditore che effettua un prestito ad alto rischio aumentando gli interessi pagati in anticipo senza un rialzo dei tassi. Un punto equivale all'1% del prestito.

Equity L'interesse di una casa nella proprietà, determinato sottraendo il saldo del prestito dalla valutazione

Stima in buona fede Informazioni di un creditore ipotecario su tutti i costi previsti prima della chiusura di un prestito

Linea di credito Un prestito in cui il mutuatario può prelevare più o meno denaro (fino a un certo limite) invece di iniziare con un importo fisso

Rapporto prestito / valore La percentuale della valutazione di una casa in base alla quale i finanziatori basano le dimensioni di un prestito

Tassa di erogazione del prestito Una commissione di prestito una tantum addebita quando effettua un mutuo ipotecario, solitamente dall'1 al 2% dell'importo del prestito

Mutuo Un prestito che inizia con un importo e viene gradualmente ripagato tramite pagamenti mensili fissi per un periodo di tempo prestabilito

Broker di mutui ipotecari Una fonte di prestito che non rappresenta una particolare istituzione, ma genera prestiti da molti istituti di credito

PITI Principal, interessi, tasse e assicurazione, i principali costi mensili di possedere una casa con un mutuo

Assicurazione ipotecaria privata di PMI . Protegge un mutuante dalla perdita in caso di default del prestito. Di solito, PMI richiede prestiti con un rapporto prestito / valore superiore all'80%.