Trovare un inquilino per aiutare con il mutuo

Vivi nella casa dei tuoi sogni mentre un affittuario paga le bollette

Illustrazione di Alison Seiffer

La scorsa primavera, Matthew e Jennifer Rumain sono partiti alla ricerca di una casa con tre camere da letto nella sezione alla moda della città universitaria di West Philadelphia. Genitori di a
Figlio di 4 anni, sono stati attratti dalle buone scuole del quartiere, dalle giovani famiglie e dall'architettura di fine secolo. Ma presto scoprirono che tutte le proprietà adatte erano fuori dalla loro portata. "Siamo stati esclusi dal mercato immobiliare", afferma Matthew, un direttore pubblicitario di 28 anni. Cioè, fino a quando non hanno trovato un revival romanico di mattoni di 100 anni, a tre famiglie per $ 270.000 - due terzi del costo di case unifamiliari simili nelle vicinanze.

Un paio di anni fa, i Rumains avrebbero pensato di diventare dei proprietari terrieri un'idea pazzesca, ma l'economia di un mercato immobiliare caldo cambiò idea. L'acquisto di una casa multifamiliare non solo li ha portati in un quartiere che altrimenti non potevano permettersi, ma ha anche fornito loro un reddito da affitto sufficiente a coprire la maggior parte delle rate mensili dei mutui.

Lo stesso scenario si sta verificando a Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York e in altre grandi città, dove i prezzi delle case unifamiliari stanno attraversando il tetto, stimolati dalla rivitalizzazione urbana e da tassi di interesse storicamente bassi. Per gli acquirenti di case che vogliono assumersi la responsabilità aggiuntiva, una famiglia multifamiliare può essere il percorso più economico per la casa dei loro sogni. A Manhattan, ad esempio, il prezzo medio di vendita 2003 di un duplex era inferiore del 31% al costo di una casa unifamiliare (42% per case da tre a cinque unità), secondo Miller Samuel, una società di valutazione immobiliare locale .

Questo perché la maggior parte della gente non vuole il mal di testa della gestione degli inquilini, e molte case multiunità sono più fatiscenti delle case unifamiliari, afferma il presidente di Miller Samuel, Jonathan Miller. Ma se ci vai dentro con gli occhi aperti - e soprattutto se riesci a fare un po 'di riparazione da solo - le ricompense possono superare di gran lunga le sfide.
"Da un punto di vista finanziario, c'è poco svantaggio nel possedere una casa multifamiliare", afferma Bradford Hall, amministratore delegato presso la società di contabilità e consulenza Southern & Company Hall & Company. In molti casi, gli affitti coprono due terzi e talvolta tutti i pagamenti mensili del prestito. E anche prima dell'acquisto, gli affitti pagano perché le banche solitamente considerano una parte dei canoni di locazione attesi come reddito aggiuntivo. Ciò significa che gli acquirenti di multifamiglie sono in genere idonei per i prestiti più grandi, rendendo possibile l'acquisto di una proprietà più costosa.

Ci sono anche vantaggi fiscali. Ai fini dell'IRS, la casa è divisa nella quantità di spazio in cui vive il proprietario e lo spazio occupato dagli affittuari. Ad esempio, se possiedi una due-famiglia di 3.000 piedi quadrati e un inquilino occupa 1.000 piedi quadrati, un terzo di tutte le spese - interessi ipotecari, tasse sulla proprietà, servizi pubblici, paesaggistica, miglioramenti esterni e simili - sono assegnati a l'unità di noleggio e sottratta dal reddito da locazione. Inoltre è deducibile l'ammortamento sull'unità (essenzialmente un'indennità per usura e usura), più il 100 percento dei costi di riparazione, manutenzione e sostituzione in corso specificatamente destinati al noleggio, come un nuovo scaldabagno, la pulizia della moquette o un nuovo strato di vernice .

Con una tale serie di costi, molti proprietari di case mostrano una perdita dalle loro proprietà in affitto, che di solito possono ammortizzare sulla loro fattura fiscale. "Con una casa plurifamiliare, un individuo può godere di un reddito reale che paga le proprie spese domestiche e una forte detrazione fiscale generata da quel reddito", dice Norm Bour, un broker di ipoteche che ospita The Real Estate and Finance Hour, un programma radiofonico nazionale basato nel sud della California.

Da MultiFamily a casa dei propri

Mentre la gestione di due appartamenti in affitto richiede una considerevole quantità di tempo, i Rumains non se la prendono molto perché la considerano solo temporanea. In pochi anni, mentre la loro famiglia cresce, hanno in programma di prendere in consegna una delle unità di noleggio per se stessi. E su tutta la linea, possono decidere di convertire l'intera casa in una famiglia singola, nel qual caso saranno eleggibili per un altro perk fiscale: quando arriva il momento di vendere, i Rumains otterranno la piena imposta sui guadagni in conto capitale esenzione sugli utili fino a $ 500.000 ($ 250.000 per i filer singoli), purché utilizzino l'intera casa come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti la vendita.

Un altro approccio a lungo termine è quello di convertire gli appartamenti in affitto in condomini, una mossa consentita nella maggior parte dei quartieri suddivisi in zone per case plurifamiliari, e vendere le singole unità. Questa è la strategia che stanno prendendo in considerazione Kevin e Jennifer Deblear. La coppia ha recentemente acquistato una Queen Anne bifamiliare 1905 per poco più di $ 300.000 nel quartiere di Dorchester a Boston, dove una casa unifamiliare media costa più di $ 400.000. "Se abbiamo affittato e venduto un appartamento, probabilmente ripagheremo il nostro intero mutuo", dice Jennifer. "Se vendessimo entrambi gli appartamenti, potremmo essere in grado di acquistare una casa unifamiliare nel quartiere che era fuori dalla nostra portata quando abbiamo acquistato la casa in cui ci troviamo adesso."

Mentre i valori immobiliari continuano a salire nelle aree urbane una volta considerate "di transizione", le case multiunità sembreranno sempre più occasioni da non perdere. "Ci sentiamo fortunati", afferma Matthew Rumain. "Il mercato del lavoro fa schifo, e non sai mai cosa succederà nella vita, ma ora abbiamo la sicurezza di sapere che possiamo pagare il nostro mutuo, allevare ed educare bene il nostro bambino, e vivere in un tipo di casa di cui possiamo essere orgogliosi ".

Controllo della realtà locatore

Diventare un padrone di casa non è per tutti. "È un lavoro a tempo pieno", afferma Vito Simone, broker presso Simone Real Estate a Baltimora, nel Maryland. "Devi essere preparato ad affrontare la manutenzione regolare, le riparazioni di emergenza, le chiamate dagli inquilini a tutte le ore e, a volte, dovrai rinunciare alle tue giornate di lavoro per la casa." Ma l'ultima sfida per ogni proprietario è trovare inquilini graditi che pagheranno l'affitto in tempo. Le tue possibilità migliorano se segui queste linee guida.

Effettuare un controllo approfondito sui potenziali inquilini. Esaminare il loro credito; parlare con gli ex proprietari terrieri e gli attuali datori di lavoro e, se possibile, visitarli nelle loro case. Ordina rapporti di credito da una delle tre principali agenzie di segnalazione dei crediti: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; e Trans Union, 800-916-8800.

Fidati dell'istinto. Qualcuno può sembrare fantastico sulla carta, ma se le tue personalità si scontrano, stai chiedendo un mondo di dolore. Ricorda, condividerai la tua casa con questa persona.

Mettilo per iscritto. Un contratto di locazione firmato protegge sia il proprietario che l'inquilino in caso di problemi. Il documento deve indicare il termine del noleggio, il canone mensile, i limiti di occupazione, se sono ammessi animali domestici o fumatori, i requisiti di deposito e chi è responsabile per i pagamenti generali di manutenzione e utilità.

Evitare il mal di testa di inquilini potenziali screening, la raccolta di affitto, e la messa in campo dei reclami assumendo una società di gestione rispettabile. La maggior parte delle aziende carica dal 7 al 10 percento del canone mensile.

Non essere un fai-da-te a meno che non sei sicuro di poter gestire il lavoro. Assumere un idraulico o un elettricista professionista dovrebbe garantire che il lavoro venga svolto correttamente la prima volta, mantenendo gli inquilini felici e risparmiando il fastidio di ripetere le visite di riparazione.

Copriti. Acquistare una polizza di proprietari di case comprensiva che copre le perdite causate da incendio, agenti atmosferici, furto con scasso, atti di vandalismo e richieste di lesioni personali. Acquistare anche garanzie di assistenza estesa per apparecchi installati in unità di noleggio.

Anticipare l'inaspettato. Tuck il 10 percento del canone di ogni mese in un conto bancario separato per coprire le riparazioni relative al noleggio.