Sei mai troppo vecchio per ottenere un mutuo?

Se stai acquistando o rifinanziando, la risposta potrebbe sorprenderti

Che tu stia cercando aiuto per finanziare il fissatore vittoriano - la parte superiore dei tuoi sogni, sfruttando il valore della casa in cui sei stato per anni, o approfittando di tariffe che sono ancora ai minimi storici, potresti essere sorpreso come gli istituti di credito ipotecario valutano i mutuatari più anziani.

• L'età non ha importanza. Per controintuitivo come può sembrare, la richiesta di prestito per un mutuo da rimborsare in 30 anni sembra la stessa cosa per i creditori se hai 90 anni o 40 anni. Una rete di leggi federali sui diritti civili, tra cui l'Equal Credit Opportunity Act e la Fair Housing Agisci, rendi illegale per un creditore discriminare sulla base dell'età di un adulto.

• Essere senza debiti può rappresentare un problema. Greg McBride, capo analista finanziario di Bankrate, afferma che un ostacolo inatteso può essere il fatto che non si ha un rating del credito se non si è stati indebitati di recente. "Un tempo si pensava che si ritirasse senza debiti. Potresti avere una buona storia di credito, ma se sei fuori dal gioco del credito, le carte di debito non contano e hai pagato il tuo prestito auto, hai pagato il tuo mutuo, non c'è attività recente per ti do un punteggio È uno dei motivi per usare una carta di credito anche se la paghi completamente ogni mese, solo così hai linee di credito attive per mostrare una cronologia di credito corrente. "Un punteggio di credito forte può significare che sarai approvato con un prestito migliore Vota.

• Il reddito di vecchiaia è ancora reddito. Le domande di mutuo iniziano di solito con domande sul reddito per documentare come si effettueranno i pagamenti mensili. Al posto dello stipendio del lavoratore subordinato e del W-2, i pensionati possono fornire una lettera di previdenza sociale o di pensione. Le fonti di reddito, a differenza del tuo punteggio di credito, non influenzano il calcolo di quanto debito puoi portare, secondo Bill Banfield, vice presidente esecutivo di Capital Markets a Quicken Loans: "Non abbiamo linee guida diverse basate sulla professione o occupazione ". Fannie Mae e Freddie Mac, che in gran parte stabiliscono gli standard per il mercato secondario dei mutui, di solito richiedono che le spese mensili per l'alloggio e il debito (comprese le tasse immobiliari e l'assicurazione del proprietario) non superino il 50% del reddito mensile.

• I tuoi risparmi possono funzionare come reddito. Prestatori di mutui specializzati, spesso associati ad agenti di cambio come Merrill Lynch e JP Morgan, si rivolgono ai ricchi con forme alternative di sottoscrizione di alcuni degli stessi tipi di mutui a 15 e 30 anni. Se hai degli investimenti, chiedi all'azienda dove si trovano i mutui. Morgan Stanley Private Bank, ad esempio, ha un metodo Pro-Forma per l'attribuzione dei redditi da conti di investimento, in modo che la ricchezza possa qualificarti per un mutuo anche se non hai entrate. Un conto di investimento da un milione di dollari con azioni e obbligazioni, ad esempio, potrebbe essere calcolato come l'equivalente di $ 35.000 all'anno di reddito (supponendo il 5% del reddito annuale, dopo uno sconto del 30% per il rischio di mercato). Il mutuatario non è tenuto a incassare queste attività - gli investimenti sono semplicemente utilizzati per dimostrare la capacità di effettuare pagamenti ipotecari. Un altro termine del settore per questo tipo di prestito è "ipoteca di esaurimento delle risorse".

Queste ipotesi sono in realtà più conservative delle linee guida di Fannie Mae e Freddie Mac, che vengono utilizzate anche dai creditori ipotecari a livello di settore. Le regole di Fannie e Freddie possono qualificare lo stesso conto di investimento da un milione di dollari - potrebbe essere un risparmio pensionistico in un IRA o un 401 (k) -aggiungere una "continuazione di reddito triennale". Usando questo calcolo matematico, il conto da un milione di dollari, diviso in tre anni, equivale a un reddito annuo di $ 233.333 ($ 1.000.000 in meno del 30% di sconto sul rischio di mercato, diviso in tre anni).

• Non è necessario ridurre del 20 percento. "Il mito è ancora là fuori", dice il Banfield di Quicken. "Ma i programmi Fannie e Freddie consentono mutui che rappresentano il 97 percento di un acquisto a casa. I mutui FHA vanno al 96, 5 percento. L'amministrazione dei veterani farà il 100 percento. "

• I mutui inversi possono essere legittimi. Possono essere un'ancora di salvezza per i pensionati che devono sfruttare l'equità domestica per le spese di sostentamento e, secondo Svenja Gudell, capo economista di Zillow, "I boomer hanno, in media, poco più di $ 125.000 in un'equità domestica." Un mutuo "incassare" o la linea di credito di equità domestica può anche toccare questo valore. Ma invece di pagare il prestito nel tempo - come in un tipico mutuo di 15 o 30 anni - il mutuo ipotecario inverso si mescola, con il prestito in crescita da rimborsare quando il mutuatario muove o muore. "I cattivi attori hanno dato un cattivo nome a mutui inversi", afferma McBride di Bankrate, "ma il prodotto è sano." I mutuatari devono avere almeno 62 anni e devono passare attraverso la consulenza ipotecaria inversa. I giocatori che offrono mutui per la conversione di equità domestica (HECM) attraverso la Federal Housing Administration includono l'ipoteca inversa di Quicken Loans. Il CEO Gregg Smith afferma che "la casa dovrebbe essere una risorsa chiave nella pianificazione della pensione".