Fha: la migliore scommessa per un mutuo per la casa ora

Mentre altre opzioni di prestito sono svanite, la Federal Housing Administration ha ampliato e ottimizzato i suoi prestiti agli acquirenti di case. Ecco i dettagli

Se hai il coraggio di guardare fuori dalla finestra le case in vendita, potresti rimanere sorpreso da ciò che puoi comprare e dai pochi soldi. I prezzi stanno diminuendo e l'inventario è abbondante; è un mercato per gli acquirenti.

Ahimè, il credito è così stretto, i potenziali acquirenti potrebbero pensare di aver bisogno di carichi di denaro in barca o di un punteggio di credito superlativo per guadare nel mercato immobiliare devastato. Ma non è così, in gran parte a causa di cambiamenti drammatici alla Federal Housing Administration (FHA), un programma federale di assicurazione dei prestiti.

FHA rende meno rischioso per i creditori ipotecari; se i proprietari di casa si mettono nei guai per effettuare i pagamenti, la FHA dà il via a calci, pagando crediti al prestatore.

Ma fino a quest'anno i prestiti FHA erano così bassi che il programma non era al passo con il prezzo reale di una casa. Ciò è cambiato a febbraio 2008, quando il limite del prestito nei mercati più costosi è passato da $ 362.790 a $ 729.750. Quell'importo è programmato per scendere un po '. A partire dal dicembre 2009, il nuovo tetto nei principali mercati sarà di $ 625.500, con un tetto al 115% del prezzo medio della casa in una contea o area metropolitana. Tuttavia, vaste aree del mercato immobiliare rimarranno, come mai prima, ammissibili per un prestito FHA.

Con l'implosione del mercato dei subprime, il settore immobiliare ha lavorato per spiegare ai broker, agli agenti di quotazione, ai proprietari di case e a chiunque altro ascolti, che i prestiti garantiti da FHA sono diventati l'ultimo affare per molti acquirenti.

La quota di mercato in rapida crescita di FHA racconta la storia. Tra il 2003 e il 2006, il numero di case acquistate con l'aiuto di FHA è sceso a meno del 4% delle case vendute. Quel numero è salito alle stelle. Si prevede che la FHA sosterrà fino al 25% delle ipoteche firmate nel 2009, secondo la National Association of Realtors. Alcuni prevedono che la FHA volerà oltre questo punto.

In altre parole, per molti proprietari di case, un prestito FHA è diventato il modo di acquistare una casa. Il portavoce e veterano della National Association of Realtors, Minneapolis, Minnesota, l'agente immobiliare John Anderson, afferma: "La maggior parte degli acquirenti per la prima volta sarà FHA … (A) e la FHA verrà utilizzata da acquirenti di seconda o terza fascia". Anderson consiglia, "Chiunque non abbia almeno il 10% di mettere giù dovrebbe pensare a un prestito FHA".

Mentre i legislatori lottano per superare la crisi degli alloggi, stanno facendo frequenti cambiamenti alla FHA. Gli acquirenti dovrebbero tenere d'occhio eventuali cambiamenti aggiuntivi nelle settimane a venire. Ma, nel frattempo, ecco le regole attuali di un programma che, a differenza di altre opzioni di mutuo, è diventato sempre più praticabile per molti acquirenti.

• I prestiti FHA devono essere ottenuti attraverso un prestatore approvato dalla FHA.

• I requisiti di acconto sono minimi. Gli acquirenti hanno bisogno solo del 3, 5% del cartellino del prezzo della casa.

• L'acconto può essere un regalo di un familiare, datore di lavoro, ente di beneficenza locale o programma di governo locale.

• È possibile ottenere un prestito FHA anche se la cronologia creditizia è inferiore a quella stellare.

• Devi avere un rapporto di lavoro di due anni. Il pagamento del mutuo deve essere inferiore al 31% del reddito e il debito totale (mutuo, prestiti agli studenti, ecc.) Deve essere inferiore al 43% del reddito.

• L'assistenza è fornita in caso di problemi nel pagamento dei mutui.

Alcuni broker dicono che anche i clienti con un buon credito stanno pensando a prestiti FHA. L'agente immobiliare di Minneapolis, John Anderson, afferma di avere a che fare con una coppia che prevede di utilizzare un prestito convenzionale o FHA, a seconda della casa che comprano. Se la casa ha bisogno di lavoro, vuole fare un acconto più piccolo con un prestito FHA e detenere parte del proprio denaro per le riparazioni.

• Se non hai denaro extra per le riparazioni, e sei interessato ad acquistare una casa che ha bisogno di lavoro, FHA ha anche un programma per te. Conosciuto come 203 (k), questo programma consente agli acquirenti di prendere in prestito il prezzo della casa e i fondi per le riparazioni domestiche in un unico prestito.

Marc Schwaber è presidente e COO di una delle più grandi società di broker nel Nord-est, Preferred Empire Mortgage Company. Dice che il programma 203 (k) recentemente semplificato sta diventando popolare perché "può girare" Questo sito ", in" La tua nuova casa "."

Ma Schwaber e Anderson mettono in guardia dal considerare la FHA come una panacea. Ecco perché:

• I prestiti FHA sono più costosi dei prestiti convenzionali supportati dal tradizionale acconto del 20%. Gli acquirenti con i pagamenti più bassi, compresi quelli che si rivolgono a FHA, pagano un premio maggiore per l'assicurazione ipotecaria. "La FHA non è come aprire un regalo la mattina di Natale, ma è positivo e negativo", afferma Marc Schwaber.

• I mutuatari dovrebbero anche fare attenzione alle pratiche predatorie. Anche se i regolatori governativi devono approvare i creditori FHA, ci sono state segnalazioni di funzionari di prestito che abusano del programma e attirano i consumatori in case che non possono permettersi.

John Anderson afferma: "Avviso ai consumatori che quando fai acquisti per un creditore, assicurati che siano approvati direttamente dalla FHA". Anderson dice che i prestatori sono scrupolosi, hanno esperienza con la FHA, sanno che possono essere controllati e lavorano più velocemente delle società di mutui che si affidano a sottoscrittori FHA di una banca più grande per chiudere un prestito.

Come può un mutuatario assicurarsi che il proprio prestatore sia in crescita? Schwaber dice: "Chiama il dipartimento bancario statale e chiedi se la compagnia è ben valutata, se dicono che questa compagnia ha molte lamentele, solo perché ti mostrano che l'oca d'oro non significa che sia fatta d'oro. contabile."

Nonostante tutte le cattive notizie, questi professionisti immobiliari sono fiduciosi sulle offerte da avere. Anderson dice che è il momento ideale per pensare di entrare nel mercato con un prestito FHA. "I tassi di interesse sono in calo, l'inventario è in aumento, i prezzi sono bassi e ci sono venditori motivati".