Andando, andando, andato!

Comprare case all'asta è la nuova tendenza del settore immobiliare

Illustrazione di Milan Trenc

La maggior parte della gente compra qualche souvenir quando trascorre un giorno sulla costa del New Jersey; Robert Cariola ha preso una casa. Cariola e sua moglie stavano prendendo una passeggiata domenicale nell'agosto del 2001 quando videro un cartello davanti a una villetta coloniale a due piani, isolati dall'oceano a Wildwood, che annunciavano che quella casa sarebbe stata messa all'asta quel pomeriggio. Per curiosità, entrarono e trovarono un'elegante pensione di pescatori secolare che era caduta in rovina. Su un'allodola, Cariola si aggrappò alle offerte e il martelletto scese sulla sua offerta da 48.000 dollari.

"Compreso il prezzo di acquisto, ho messo circa $ 110.000 in casa e da quando l'ho comprato, è diventato un mercato pazzo laggiù, quindi sono più che nei soldi sul posto", dice Cariola, un vigile urbano di Filadelfia . Ma non l'avrebbe mai acquistato se non fosse stato per l'asta. "L'acquisto di una casa era l'ultima cosa che avevo in mente quel giorno, era l'offerta che lo rendeva eccitante."

Mentre nessuno consiglia di acquistare una casa come acquisto d'impulso, è proprio l'esaltazione - guidata dal fascino della concorrenza e l'allettante prospettiva di stipulare un affare - che ha reso le aste residenziali un bollente biglietto nel settore immobiliare. Gli acquirenti hanno speso $ 55 miliardi nelle aste immobiliari commerciali e residenziali negli Stati Uniti nel 2001, secondo la National Association of Realtors. Ciò rappresenta quasi il 7% del valore di tutte le transazioni immobiliari.

Ogni tipo di proprietà, dalla nuova costruzione alle case storiche ai tuttofare, è disponibile sul blocco dell'asta. I vantaggi chiave per gli acquirenti: Finché la casa non è in preclusione, gli acquisti all'asta tendono ad essere puliti e veloci, chiudendo in circa la metà del tempo di una tipica vendita immobiliare; tutti gli interessati alla casa hanno le stesse possibilità di ottenerlo; e se gli offerenti non vengono portati via, la procedura d'asta può fornire qualche rassicurazione sul fatto che non stanno pagando il prezzo eccessivo per la proprietà.

"Le aste sono trasparenti", afferma Dorothy Nicklus, che ne ha condotte centinaia come proprietaria di Banditore 24/7 (www.
247auctioneer.com), a Guttenberg, nel New Jersey. "Quando ci sono venti persone che puntano apertamente, gli acquirenti possono vedere quale valore gli altri stanno mettendo sulla proprietà, qualcosa di cui non potranno mai essere certi quando inseriscono ciecamente un'offerta senza un'asta".

Ciò non significa, tuttavia, che dovresti aspettarti di ottenere una casa a buon mercato. L'alta offerta per la maggior parte delle aste è compresa tra il 90 e il 110 percento rispetto a quanto la proprietà verrebbe recuperata se fossero utilizzati metodi di vendita tradizionali, secondo le stime del settore.

Illustrazione di Milan Trenc

Tipi di aste

Le migliori offerte si possono avere nelle aste assolute, che sono anche le più comuni. A questi, l'offerta parte da $ 1 e aumenta fino a quando nessuno supera l'offerta migliore, che il venditore è obbligato ad accettare. Nelle giuste circostanze - diciamo, una sfilza di altre proprietà desiderabili arrivano sul mercato quella settimana, o il maltempo tiene lontani gli offerenti - è possibile andare via con un affare.

Altri tipi di aste offrono ai venditori maggiore protezione. Le aste di offerta minima stabiliscono un punto di partenza per le offerte che di solito è vicino al prezzo che il proprietario della casa desidera per la proprietà. Le aste di prenotazione danno al venditore il diritto di accettare o rifiutare l'offerta elevata fino a 72 ore. E nelle aste a doppia offerta, le offerte sigillate vengono prima sollecitate e l'offerta più alta viene impostata come minimo in un'asta aperta. La maggior parte delle case d'asta scoraggia nessuno di questi approcci, tuttavia, perché gli acquirenti tendono a evitarlo. Solo le aste assolute generano abbastanza interesse e il potenziale per il tipo di fervore delle offerte che otterrà il miglior dollaro per la casa.

Sebbene le regole varino da uno stato all'altro, prima di poter tenere un'asta, è necessario completare una ricerca di titoli e privilegi e tutte le ispezioni di solito. In genere, il banditore gestisce questi dettagli e include i risultati in un "pacchetto di offerte", disponibile presso una casa aperta o direttamente dalla società di aste. Dal momento che l'acquirente sa in anticipo se ci sono delle complicazioni o costi aggiuntivi per l'acquisto, poche vendite all'asta cadono o si trovano ad affrontare ostacoli imprevisti. L'evento è annunciato tramite giornali locali e annunci radiofonici e siti Web di aste. La National Association of Realtors (www.realtor.org) mantiene anche un elenco di risorse d'asta.

Per partecipare alla maggior parte delle aste, gli acquirenti devono preregistrare con il banditore, che determina se sono idonei per un mutuo, e anche presentare un deposito di qualche migliaio di dollari, in contanti o con assegno certificato, come "denaro serio", che viene rimborsato se non prendono la casa L'offerente vincitore ha da 5 a 10 giorni per portare il deposito allo standard del 20 percento e deve chiudere l'acquisto entro il periodo specificato nel pacchetto di offerte, in genere circa 30 giorni.

Le aste sono relativamente prive di rischio per gli acquirenti, dicono gli esperti, se segui due consigli critici. Per prima cosa, esamina la proprietà sufficientemente nelle settimane che precedono l'evento - di solito ci sono almeno alcune case aperte - per essere sicuro di voler vivere lì. In secondo luogo, non lasciarti coinvolgere dall'entusiasmo dell'asta che superi il tuo predeterminato prezzo di allontanamento, l'importo massimo che sei disposto a pagare. Tale importo, basato sull'andamento delle vendite domestiche nel vicinato e sulle proprie considerazioni di bilancio, deve anche tenere conto del premio dell'acquirente, spesso del 10% circa, che viene aggiunto all'offerta elevata per coprire il costo dei servizi del punto di vendita.

"Una casa non dovrebbe essere un acquisto spontaneo, emotivo, mai" dice Barry Baker, un veterano banditore e proprietario della Greene County Realty, a Xenia, nell'Ohio. "Quindi, anche se partecipi a un'asta, ci sono preoccupazioni molto pratiche - vogliamo trascorrere qui vent'anni, ci piace il quartiere, possiamo permettercelo? - dobbiamo decidere, non il desiderio di superare il ragazzo vicino a te."

Acquisto di proprietà precluse

Gran parte del malinteso "si può capire come un bandito" attaccato alle aste residenziali deriva dal clamore che circonda i pignoramenti, che sono case che sono state recuperate dalle banche per il mancato pagamento di mutui, o dai comuni per inadempienza fiscale. Ci sono dozzine di siti Internet che promettono case pignorate per qualche migliaio di dollari all'asta. Tali offerte, tuttavia, sono molto più complicate di quelle pubblicizzate e i professionisti del settore immobiliare avvertono che i singoli acquirenti dovrebbero evitare le aste di preclusione o rischiare di perdere molti soldi.

A differenza delle aste residenziali, i pignoramenti sono veramente "così come sono". Non c'è titolo o ricerca di privilegi e in molti casi le persone vivono ancora nelle case, rendendo impossibile per i potenziali acquirenti di vedere l'interno. Inoltre, l'offerente vincente di solito deve pagare per intero la casa entro poche ore dall'asta. Quel denaro è regolarmente legato per sei mesi o più fino alla chiusura, mentre il nuovo proprietario estrae la proprietà da prestiti e sentenze in sospeso e potrebbe anche dover sfrattare i residenti - il che può aumentare notevolmente il costo della casa. E poiché l'importo dovuto a tali proprietà tende ad essere elevato rispetto al loro valore stimato, la maggior parte dei pignoramenti viene venduta solo per uno sconto del 30% circa sul mercato. In genere, la banca o il comune impostano l'offerta di apertura, che equivale al saldo del mutuo, alle tariffe tardive, alle spese legali e alle imposte.

A causa dei rischi, la maggior parte dei partecipanti all'asta di preclusione sono speculatori immobiliari professionisti, che indagano su pegni, titoli e problemi di inquilino e bilanciano ciò che imparano contro l'importo dovuto in casa prima di decidere se fare un'offerta. "Le storie di successo dei pignoramenti che hai sentito riguardano i giocatori d'azzardo che hanno fatto un sacco di compiti e sanno ancora che ne perderanno alcuni - e talvolta perderanno molto - nella speranza di vincere alcuni", afferma Mike Steiner, presidente di Absoluteforeclosures .com, a Davidsonville, nel Maryland. "Qualcuno che cerca un accordo di affare in un posto dove vivere non ha intenzione di emergere tra questi squali ben preparati".

Aste sul web

In questo momento, Internet è la principale fonte di informazioni sulle aste residenziali, ma nei prossimi due anni è probabile che diventi un centro di attività all'asta. Ci sono già indizi su ciò che verrà. A Ibidco.com, sviluppatori nazionali come Beazer, Ryland e Taylor Woodrow vendono abitualmente nuove case a cyberbidder che sono stati prequalificati e hanno assegnato un numero di codice che consente loro di partecipare all'evento online. Rbuy.com è in procinto di creare un sito Web dove agenti immobiliari possono mettere all'asta i loro elenchi di proprietà esistenti. Poiché tutte le contingenze eccetto il prezzo finale vengono elaborate prima dell'inizio dell'offerta, l'obiettivo di Rbuy è di lasciare che gli agenti conducano una transazione senza carta - comunicando con acquirenti, venditori, banchieri e avvocati via Internet - e completandola in soli cinque giorni .

Ma qualsiasi iniziativa online dovrà fare i conti con Ebay, il più grande banditore del web, che ha anche iniziato a offrire case. Per evitare di dover approvare gli acquirenti e navigare le leggi immobiliari locali, le aste attuali di Ebay sono poco più che elenchi che riuniscono acquirenti e venditori, senza la possibilità di fare offerte. Ma i funzionari di Ebay hanno annunciato piani per espandere le aste immobiliari del sito attraverso partnership con agenzie nazionali.

Ovviamente, le aste Web non hanno una parte fondamentale dell'esperienza di acquisto della casa: la possibilità di vedere una casa da vicino prima di fare offerte. I tour virtuali e le foto non sono sostitutive. Ecco perché la maggior parte degli esperti di aste afferma che le attività online non sostituiranno mai eventi dal vivo. "Mi dà un brivido di guardare fuori un gruppo di offerenti nervosi e sapere che uno di loro sarà proprietario di questa casa in pochi minuti", dice il banditore Nicklus. "Parliamo di gratificazione immediata".

Vendendo la tua casa all'asta

Nel mercato di un venditore, un'asta può essere un modo ideale per ottenere il miglior dollaro per la tua casa ed evitare l'angosciosa domanda se la prima buona offerta che ricevi sia la migliore offerta che otterrai. Con un surplus di acquirenti che inseguono troppo poche case, quasi tutte le proprietà possono attirare una folla all'asta. E più offerenti, più probabilmente il prezzo finale supererà l'importo che otterresti in una vendita tradizionale. Inoltre, un'asta è un processo chiuso, che garantisce virtualmente che la tua casa sarà venduta entro una data specifica.

Il primo passo è trovare un banditore locale. Ci sono elenchi dei membri sui siti Web della National Association of Realtors (www.realtor.org) e della National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Cerca la certificazione dal Certified Auctioneers Institute o dalla designazione Accredited Auctioneer of Real Estate. Generalmente, le case d'asta applicano una commissione di iscrizione anticipata - ovunque da $ 500 a qualche migliaio di dollari - per coprire i costi iniziali della prequalificazione dei potenziali acquirenti per un'ipoteca, per la ricerca di titoli, ispezioni, pubblicità e case aperte. (La maggior parte della commissione del banditore proviene dal premio dell'acquirente, in genere il 10% della sua offerta finale.) Anche con un banditore di fascia alta e una proprietà costosa, il costo per i venditori è molto inferiore a una commissione immobiliare del 6% .

La maggior parte delle aste richiede circa 30 giorni per organizzarsi. Se alcuni compratori preregistrano durante questo periodo, un venditore potrebbe fare meglio con un broker tradizionale, o rischiare di ottenere meno del miglior dollaro per la casa. In generale, le chiusure si svolgono in un minimo di tre o quattro settimane, come previsto nel pacchetto di offerte, perché con gran parte della due diligence già completata, l'unica cosa che rimane da fare per l'acquirente è finalizzare i dettagli dei mutui.