Terreno comune

Quello che devi sapere sulle servitù che danno ad altri l'uso della tua proprietà

Illustrazione di Michael Klein

I problemi di Larry LaSov sono iniziati tre anni fa quando ha comprato la casa dei suoi sogni a Glyndon, nel Maryland, a 20 miglia a nord di Baltimora. Mentre ci sono un certo numero di ragioni per acquistare il coloniale di quattro camere da letto su 11/3 acri, è stato un improbabile che ha attratto maggiormente LaSov: il suo agente immobiliare gli ha parlato di un accordo di utilizzo di una proprietà esistente - noto come servitù - che lo stato mantiene uno stand di 1/3 acri di cornioli, aceri e querce secolari che separano il prato di LaSov dai suoi vicini. "Siamo rimasti entusiasti quando hanno detto che non potevamo toccarli", afferma LaSov. "Questo significava che nessun altro poteva neanche."

L'entusiasmo di 49 anni del CPA si attenuò considerevolmente, tuttavia, pochi mesi dopo il suo arrivo, quando un camion arrivò trasportando circa 250 alberelli da piantare accanto alla piantagione esistente di alberi, strisciando ulteriormente sul suo prato. Fu allora che LaSov scoprì che il diritto dello stato alla sua proprietà andava ben oltre gli alberi esistenti. Includeva anche un ulteriore 30 percento del suo lotto. "La servitù arriva a meno di 35 piedi da casa mia", dice LaSov.

Da allora, LaSov ha speso migliaia di dollari e innumerevoli ore in dispute legali cercando di recuperare più del suo lotto, senza successo. Nel frattempo, mentre gli alberi si moltiplicano e l'area del prato si riduce, il valore della sua casa è diminuito di almeno il 10 percento. "Se solo avessi saputo", lamenta LaSov, "non avrei mai comprato la casa".

Illustrazione di Michael Klein

Compratore stai attento

La servitù per la conservazione che affligge LaSov è solo uno dei tanti tipi di servitù di cui i proprietari di case devono preoccuparsi. In parole povere, una servitù concede a qualcuno, oltre al proprietario, il diritto di utilizzare o passare una determinata parte del terreno per uno scopo particolare.

Molte proprietà residenziali negli Stati Uniti hanno facilitazioni di utilità che sono state messe in atto decenni fa. Questi in genere si estendono lungo le linee di proprietà o invadono i lotti di pochi metri e sono riservati alle compagnie di gas, elettriche e telefoniche per l'installazione e la manutenzione di cavi, tubi e pali. In alcuni casi, possono significare frequenti visite da parte di camion di riparazione e equipaggi. Ancora più intrusivi possono essere servitù per l'approvvigionamento idrico, il drenaggio delle tempeste e la manutenzione delle fogne, perché a volte si tagliano dritti attraverso un cortile. Se un tubo di fogna si rompe, per esempio, un intero cortile o addirittura un vialetto può essere strappato per ripararlo. E forse le servitù più potenzialmente fastidiose sono quelle che danno al vicino il diritto di usare parte di una proprietà adiacente perché il suo viale d'accesso lo attraversa - un evento frequente su proprietà di forma irregolare e lotti di bandiere (che sono separati dalle strade dai lotti circostanti).

La maggior parte dei servizi di utilità e conservazione esistono in perpetuo e vengono trasferiti dal proprietario al proprietario. Altre servitù, come l'accesso di un vicino a una striscia del vostro cortile per arrivare alla sua, possono avere una durata limitata e possono essere terminate o rinegoziate a intervalli regolari. In ogni caso, dicono gli esperti, gli acquirenti di case dovrebbero scoprire tutto ciò che possono sulle servitù di una proprietà prima di accettare di acquistarlo - o rischiare una serie di grattacapi. Se un proprietario di abitazione si accumula inconsapevolmente, blocca l'accesso a, o utilizza impropriamente terreni su cui esiste una servitù - per quanto innocentemente - il risultato può essere costoso multe e dover annullare miglioramenti costosi alla proprietà. "Abbiamo visto caso per caso in cui risolvere un problema di servitù dopo che il fatto è costoso o addirittura impossibile", afferma Alan Hummel, vicepresidente dell'Ippraisal Institute, un gruppo commerciale di Chicago.

Illustrazione di Michael Klein

Scoprire le facilità

L'acquisto di un'assicurazione sulla proprietà del proprietario di casa durante la negoziazione dell'acquisto di una casa è un buon primo passo nel rintracciare le informazioni di servitù e proteggersi da futuri problemi di assestamento. Questo è spesso venduto come un "pacchetto" con l'assicurazione del titolo del mutuante, che le società di mutuo richiedono agli acquirenti di acquistare da casa per garantire un prestito. Su una casa da $ 200.000, ad esempio, l'assicurazione del prestatore da sola potrebbe costare $ 800; assicurazione del titolo di casa da solo, $ 1.000; o una polizza combinata, $ 1.050 (tutte le commissioni di una volta). L'assicurazione del titolo del mutuante copre la banca per l'importo del mutuo, mentre l'assicurazione del titolo del proprietario della casa protegge il proprietario per l'intero valore di una proprietà.

Incluso nella quota è il rapporto del titolo dell'assicuratore, che esamina attentamente l'atto di proprietà per assicurarsi che sia libero e chiaro per cambiare le mani - e dovrebbe annotare eventuali servitù ad esso allegate. La maggior parte delle servitù viene alla luce in questo modo, ma con l'assicurazione del titolo del proprietario della casa, se una servitù problematica viene trascurata durante la ricerca del titolo e le superfici successive, il proprietario della casa può essere rimborsato per l'importo che la proprietà è svalutata. (Tale assicurazione sul titolo, tuttavia, non coprirà il costo di qualsiasi lavoro svolto che potrebbe essere necessario annullare).

Se la ricerca del titolo indica che le servitù sono allegate all'atto, il passo successivo è ottenere una copia dei documenti di servitù effettivi. La compagnia di assicurazione del titolo può essere in grado di fornirli, a pagamento; oppure possono essere ottenuti dal registro locale o registratore di atti (o chiamare il municipio o il tribunale della contea per il nome dell'ufficio municipale che detiene questi documenti).

Ogni volta che una sottovoce sul rapporto del titolo solleva dubbi o confonde, puoi consultare un avvocato immobiliare per rivedere la lingua. Un esempio di servitù "bandiera rossa" sarebbe un accordo di strada privata con nessuna fornitura di manutenzione. A seconda della natura delle vostre preoccupazioni, potreste aver bisogno di assumere un perito o un perito (per risolvere questioni di confine, per esempio), un ingegnere civile (per valutare un problema di servitù) o uno specialista ambientale (se un'area di conservazione o i diritti geologici sono in discussione). Sotto la tua guida, questi professionisti possono esaminare da vicino le pianificazioni pubbliche e le indagini geologiche per ottenere maggiori informazioni.

Ma un rapporto sull'assicurazione del titolo non deve sempre scoprire ogni servitù, ammonisce Elisa Cavalier, consulente legale per la Fondazione Pittsburgh History and Landmarks. A Waco, in Texas, per esempio, uno dei clienti dell'agenzia immobiliare Diane Wilson ha avuto uno shock quando stava per mettere in vendita la sua casa. "Aveva una servitù autostradale su cui non sapeva nulla", dice Wilson. Il Dipartimento dei trasporti del Texas ha registrato la servitù, ma nessun altro l'ha fatto. "Non l'abbiamo scoperto fino a quando non hanno messo in gioco i suoi stake", afferma Wilson. "E ha scoperto che hanno intenzione di usarlo per trasformare una strada a due corsie in una strada a quattro corsie".

In alcuni stati, e in particolare nelle aree rurali, la relazione sul titolo non deve indicare sistemi di drenaggio sotterraneo o di drenaggio, servitù autostradali o diritti geologici. "Potrebbe essere necessario che un professionista esperto di tali servizi effettui una ricerca separata per tali informazioni", afferma Cavalier.

Non lasciare nulla alle possibilità

Altrettanto difficile come localizzare servitù esistenti è negoziare una nuova con un vicino. È fondamentale che l'atto redatto sia estremamente preciso sui termini della servitù, un po 'di consigli che gli esperti dicono spesso che i proprietari di casa ignorano. Un vialetto d'accesso condiviso, ad esempio, dovrebbe specificare chiaramente le sue dimensioni, chi lo mantiene e in che misura e come può essere utilizzato. Questo per evitare irritazioni in futuro se il buon vicino che ha firmato l'accordo originale per la servitù vende la casa a qualcuno meno preoccupato del parcheggio sotto la finestra della cucina. "Se la servitù è abbastanza specifica e ovviamente oggetto di abusi, il proprietario della casa potrebbe essere in grado di citare in giudizio il vicino", afferma l'avvocato James V. Magee Jr., che si occupa di pratica in Ohio e Kentucky.

Come con l'acquisto di una casa o problemi con una servitù, il corso migliore per chiunque stia negoziando o donando una servitù è assumere un esperto appropriato per gestire i problemi di servitù. Quello era l'approccio di Anthony Corapi quando vendette una servitù per l'accesso al suo vicino per $ 10.000 nel 1993. La porta accanto alla sua casa alla fine di un vicolo cieco a Knoxville, nel Tennessee, era il profondo cortile di una casa che si affacciava sul una strada vicina. Il proprietario voleva raggiungere il retro della sua proprietà tagliando un angolo del cortile di fronte a Corapi. L'accesso a questa porzione della sua proprietà non sembrava irragionevole per Corapi, ma temeva che il suo vicino, o qualcuno che possedeva la casa in seguito, potesse costruire una nuova casa sul retro del lotto. "Hanno detto che volevano solo un modo più semplice per fare lavori in giardino, ma non volevo tornare a casa un giorno e vedere una fondazione versata", dice.

Corapi pagò un perito $ 500 per stimare quanto valeva la servitù per il suo vicino, così come la perdita di valore della sua proprietà. Il perito ha anche fornito all'avvocato la lingua da utilizzare per iscritto nella servitù, che comprendeva la specificazione della dimensione dell'accesso e il suo scopo. Perché Corapi lo ha gestito in modo così coscienzioso, quando ha messo in vendita la sua casa mesi dopo, la servitù non era un problema. "Sentivo di essere stato un buon vicino, ma avevo anche protetto il mio investimento e il valore della proprietà per i futuri proprietari", afferma Corapi. "E i $ 10.000 non erano neanche male."