15 segreti che nessun intermediario immobiliare ti dirà
Non mandare il CV (Settembre 2024)
Sommario:
- Broker, Between the Lines
- "Io non lavoro per te".
- "Un Open House è per me, non per te".
- "La mia Commissione è negoziabile".
- "La mia grande agenzia non è più competente, o meno costosa."
- "Stai andando a testa a testa con la Zoning Board."
- "Non hai attraversato me".
- "Il mio ispettore non vede così bene."
- "Puoi vendere questa casa da solo."
- "Voglio il tuo elenco, anche se non hai bisogno di me."
- "Ti infastidirai firmando questo contratto."
- "Preferisco il denaro veloce."
- "Quella garanzia è senza valore."
- "Non lavorerò con un altro broker".
- "Quegli avvocati fanno pagare molto."
- "Il mercato di un cattivo venditore non significa che tu possa essere un'avida sanguisuga!"
I mediatori non sono a bocca aperta come sembrano. Scopri cosa stanno dicendo i broker a se stessi, anche se mai, mai a te
Broker, Between the Lines
Se sei un compratore o un venditore esperto, probabilmente lo sai già: i broker non sono a bocca aperta come sembrano.
Certo, possono dirti tutto quello che c'è da sapere sulla casa, dalla cantina principale alla vigilanza della vedova. Illustreranno la metratura a una frazione di un pollice e ti diranno che cosa potrebbe influenzare il tuo piano di miglioramento domestico. Saranno anche felici di istruirti attraverso il processo di ispezione a domicilio e offrirti strategie di protezione dei mutui.
Ma c'è un sacco di cose che non diranno: segreti del mestiere che non oserebbero far sapere a un cliente. Continuate a leggere per sapere cosa si dicono i broker, anche se mai, mai a voi.
"Io non lavoro per te".
"Gli agenti immobiliari in genere non rappresentano l'acquirente", afferma l'avvocato della Florida, Barry Ansbacher. "Ma i compratori pensano che lo facciano."
Quando chiami in risposta a un broker di quotazione o ti presenti in una casa aperta, sii chiaro su una cosa: questa persona è assunta dal venditore della casa. Quel venditore potrebbe essere una persona privata o uno sviluppatore aziendale e stanno pagando la commissione dell'agente. "I miei clienti diranno" Ho avuto un broker ", dice Ansbacher, " ma il broker non rappresentava i loro interessi ".
Se vuoi essere sicuro di avere un professionista che ti sta cercando, arruola un broker dell'acquirente. Questo tipo di agente si impegna a lavorare esclusivamente per te in qualsiasi affare tu possa colpire, e può aiutarti attraverso il processo di acquisto, dalla ricerca all'offerta, al contratto fino alla chiusura.
"Un Open House è per me, non per te".
Una casa aperta in una casa disponibile può sembrare avere lo scopo di reclutare compratori seri, ma questi ricevimenti non sono proprio per il venditore: servono il piano a lungo termine dell'agente.
"La maggior parte delle persone che si presentano sono 'kicker dei pneumatici'", afferma John Kavaller, un agente di Catskill Sales Associates Inc. nello stato di New York. "Le persone si presentano per avere un'idea del mercato o del quartiere, ma non sono pronte per l'acquisto." Tendono ad accedere, visitano il posto e poi partono con il biglietto da visita dell'agente in mano.
L'agente fa uno sforzo per tenersi in contatto con questi acquirenti di alcuni giorni, nella speranza di chiudere un accordo lungo la linea.
"La mia Commissione è negoziabile".
Risulta, dopo tutto, che la commissione standard del 6 percento non è così standard. La contrattazione su commissione è una pratica regolare.
Kavaller afferma che la commissione dell'intermediario è "assolutamente negoziabile caso per caso: su una proprietà da un milione di dollari potremmo essere disposti a rinunciare a un punto intero".
Alla ricerca di un agente di quotazione? Contratto con i potenziali broker per quanto riguarda la loro posizione. Offri una commissione che è abbastanza forte da dare all'agente un incentivo a lavorare duro per te, ma non ti senti legato al 6 percento. Soprattutto se credi che la tua casa sarà una vendita facile.
"La mia grande agenzia non è più competente, o meno costosa."
Le aziende di boutique si fanno mercato contro i rivali di biggie scegliendo accuratamente le inserzioni che offrono, offrendo agli acquirenti attenzione personalizzata e, sempre di più, offrendo la rappresentanza dei venditori a una commissione inferiore. Questo è particolarmente vero nelle grandi città, dove la concorrenza è agguerrita.
L'avvocato immobiliare di Brooklyn Howard Brickner dice che, a New York City, "i ragazzi grandi stanno davvero tenendo il 6%, hanno un ampio marketing netto e di prim'ordine sui loro siti web e tu paghi per questo".
Le aziende più piccole potrebbero non avere il nome famoso o una serie di esclusive, ma caricano le loro inserzioni sulla MLS proprio come tutti gli altri. E, dice Brickner, sono pronti e disposti a fare qualche dickering a pagamento. Quindi, se il costo della vendita del tuo appartamento ti fa male, considera un ragazzino.
"Stai andando a testa a testa con la Zoning Board."
Non aspettarti un agente, a meno che non sia tuo amico o comunque un vero alleato, per avvertirti dei dolori di zonazione che ti attendono se acquisti questa proprietà. Se hai il coraggio di apportare modifiche al posto, fai i compiti con attenzione e padroneggia il labirinto della zonazione (o paga un avvocato per districare la burocrazia). Qualsiasi cosa, da una banchina sul fiume o da una nuova aggiunta, a una casa sull'albero o persino a una recinzione, potrebbe essere regolata da servitù per la conservazione, clausole sulla precedenza o altre norme di zonizzazione. Quell'espressione, "Attraverseremo quel ponte quando ci arriveremo", non si applica qui, a meno che tu non sia eccessivamente flessibile.
"Fai attenzione all'agente immobiliare che dice: 'Puoi fare tutto ciò che vuoi in questo posto, tutto quello che serve sono i soldi', dice Delaware County, New York, broker Ron Guichard. Le autorità municipali e le associazioni di proprietari di case sono i luoghi in cui iniziare a ricevere le informazioni di cui hai bisogno.
"Non hai attraversato me".
Un po 'ampiamente conosciuto, ma quasi mai offerto al venditore inesperto da un agente è il fatto che è possibile BYOB (Portare i propri acquirenti , cioè) al tavolo, e andare in giro a pagare una commissione se uno di loro passa attraverso.
Ma devi negoziare in anticipo, prima di firmare con l'agenzia. "Rivela gli acquirenti legittimi che hai trovato da solo prima di assumere il broker", afferma l'avvocato di Memphis, John B. Philip. Dovrai farlo per iscritto, in quanto componente del contratto che ti chiedono di firmare. Se vendi a una delle persone nominate nella clausola entro qualsiasi intervallo di tempo negoziato, Philip dice: "Non dovrai nulla al broker".
"Il mio ispettore non vede così bene."
Ogni venditore immobiliare ha un ispettore di casa nella manica. "Alcuni agenti non scrupolosi", afferma il broker di New York, Guichard, "raccomandano gli ispettori che si accontentano di cogliere piccoli problemi e ignorare quelli grandi". Infatti, gli ispettori domestici, così come coloro che rilevano e trattano i problemi di muffa e termite, lamentano costantemente sui forum di Internet di essere sbalorditi dai broker se riescono a trovare ed esporre i problemi in modo affidabile, nonostante le loro responsabilità fiduciarie nei confronti dei loro clienti.
Se sei un acquirente, seleziona i tuoi ispettori autorizzati, autorizzati in modo indipendente, per esaminare il tuo futuro acquisto con un pettine a denti stretti. Cerca gli esperti che sanno come riconoscere i problemi e possono consigliarti su cosa occorrerà per risolverli.
"Puoi vendere questa casa da solo."
La FSBO, l'acronimo sempre più familiare che sta per "For Sale By Owner", funziona. I venditori con la resistenza per creare un piano di marketing, elencare una casa online, individuare possibili risposte degli acquirenti, organizzare presentazioni e vedere un accordo fino alla chiusura possono salvare un pacchetto mettendo il denaro che avrebbe coperto la commissione dell'agente direttamente nelle loro tasche.
Brickner di Brooklyn afferma: "C'è un sacco di risparmi, ora con Craigslist e altri siti Internet, è più facile che mai, ma ci vuole un certo tipo di persona per affrontare le minuzie del tentativo di vendere un pezzo di proprietà ". Non sempre il tipo di persona del broker .
"Voglio il tuo elenco, anche se non hai bisogno di me."
Per alcuni professionisti del settore immobiliare, sfortunatamente, la FSBO sta per "Flag, Stalk, Bully e Outsmart". Se stai elencando la tua proprietà da solo, tieni presente che sei aperto alle vendite dirette solo tagliando i tuoi annunci con la frase "Nessun broker, per favore".
Fai attenzione agli agenti che ti chiameranno comunque, fingendo di rappresentare un acquirente. Potrebbero esserlo, ma più probabilmente stanno cercando di mettere piede nella porta e convincerti ad elencare la casa con loro.
Un'altra mossa per commesso è minare la tua fiducia nella tua capacità di fare con competenza l'affare. Un agente ti dirà che la casa ha un prezzo troppo basso, quindi prometti che può fare di meglio. Assumi un perito all'inizio del processo e pagherai il prezzo della tua casa.
"Ti infastidirai firmando questo contratto."
In gran parte del paese, i broker immobiliari forniscono un documento di forma che consente a compratori e venditori di firmare quando una vendita entra in contratto. Queste stampe spesso includono una clausola nota come Disclaimer of Promises, in cui si afferma che l'acquirente non fa affidamento su dichiarazioni verbali del venditore o dell'agente immobiliare. "In realtà", afferma l'avvocato della Florida, Ansbacher, "l'acquirente di solito si basa quasi esclusivamente su tali promesse".
Ansbacher dice che il costo per ottenere un avvocato, di solito intorno ai $ 500, a bordo di un contratto prima di firmarlo è un buon investimento. Inoltre, suggerisce: "Prendi tutto per iscritto come appendice al contratto (cioè tutte le attrezzature della piscina sono incluse, il venditore ridipingerà le pareti), o verificherà in modo indipendente tutte le promesse (es. Chiama la zonazione per confermare che lo zoom consentirà casa da espandere). "
"Una delle cose più importanti che sento quando sto litigando per una disputa", aggiunge, "è che l'acquirente è confuso sul motivo per cui non sono stati protetti meglio dal contratto". Il broker di un acquirente è un'altra persona che puoi arruolare per guardarti le spalle in questo tipo di scenario.
"Preferisco il denaro veloce."
Cosa c'è di meglio di un broker, una dozzina di vendite percolanti a $ 300.000 ciascuna o quattro potenziali $ 900.000 offerte? Si potrebbe supporre che un numero minore di transazioni sarebbe una documentazione più dolce, dopotutto, ma poiché una data vendita può andare in pezzi, la maggior parte dei venditori preferisce il volume al prezzo.
E così, mentre molti agenti sono seri nella loro promessa di ottenere il massimo profitto possibile, non è necessariamente nel loro interesse aspettare l'offerta migliore. "Quando gli agenti sono in competizione per la tua attività, parleranno della tua bella casa e del prezzo elevato che possono ottenere", dice l'avvocato della Florida, Ansbacher. "Una volta che hai firmato, è quando menzionano il vecchio tetto e ti dicono di abbassare il prezzo per una vendita più rapida." Anche in questo caso, pagare per una valutazione indipendente è denaro ben speso. Imposta un prezzo fisso e dillo al tuo broker che ti siederai stretto.
"Quella garanzia è senza valore."
Gli sviluppatori e gli agenti che li rappresentano possono offrire garanzie sulla costruzione di nuove abitazioni. Ansbacher, l'avvocato della Florida, dice che gli acquirenti sono sciocchi se trovano molto conforto in tali garanzie. "La definizione di un 'difetto' in quelle garanzie", dice, "è formulata con tanta cura" che la maggior parte delle affermazioni finisce invalida. Fai attenzione al contratto standard per qualsiasi nuovo sviluppo che stai considerando di acquistare.
Tutti i contratti di costruzione comprendono la rinuncia al diritto di citare in giudizio, il che significa che tu sai chi sosterrà il costo delle riparazioni per la costruzione scadente. Chiedi al tuo avvocato di individuare quella fastidiosa clausola e negoziarla fuori dal contratto.
"Non lavorerò con un altro broker".
Nella maggior parte degli stati, un broker ha l'obbligo legale di informare un venditore su ogni singola offerta che entra in una lista, a meno che un venditore non decida il loro diritto a tale comunicazione, optando per essere informato solo delle offerte che ammontano a una certa percentuale del chiedere il prezzo. Tuttavia, a volte un'offerta competitiva può cadere attraverso le fessure, specialmente se richiederebbe un agente di quotazione per co-mediare l'accordo. È sempre nell'interesse di un venditore proporre un'offerta da un acquirente non rappresentato prima di chi sta lavorando con il broker di un acquirente. Il secondo agente, dopo tutto, è in grado di dividere la commissione.
"Un broker potrebbe essere multato o perdere la licenza per un tale abuso, ma non è così facile scoprire il misfatto", dice un esperto avvocato immobiliare immobiliare.
"Quegli avvocati fanno pagare molto."
Una serie di tasse sono allegate alla chiusura o alla vendita finale della casa. Questi articoli variano da stato a stato, ma uno di questi, l'assicurazione sul titolo della proprietà, è spesso costoso e può essere negoziato con il creditore. È improbabile che i broker menzionino il tuo diritto di negoziare, poiché a questo punto del processo stanno solo pensando al loro stipendio.
In alcuni luoghi, "fino al 70 percento del costo dell'assicurazione sul titolo rappresenta una commissione pagata ad avvocati o agenti di titoli che gestiscono la documentazione", afferma l'avvocato della Florida, Ansbacher. Ci si può aspettare che l'acquirente o il venditore prendano a calci su questi costi; qualunque cosa tu sia, scopri se sei responsabile e ordina al tuo avvocato di spingere per una commissione inferiore.
"Il mercato di un cattivo venditore non significa che tu possa essere un'avida sanguisuga!"
Sei nel mercato per qualcosa di mansionesco, e stai cercando un affare importante, dopotutto è il mercato di un acquirente. Stai tranquillo, l'agente di quotazione non sta facendo i complimenti alle tue spalle. Un veterano broker di Fairfield County, CT, afferma che gli offerenti di fascia alta, in particolare quelli giovani, arroganti e privi di senso dell'orgoglio che proviene dalla proprietà della casa, sono spietati e irrealistici. "Vogliono trarre il sangue dalle vene del venditore", Barbara Schmerzler, un broker principale con US Homefinders. "Stanno aspettando il fondo del mercato, che li ha già superati".
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