Ristrutturazioni che ti danno un ritorno sull'investimento

In cima alla lista: cucine e bagni. Le piscine affondano verso il fondo, però.

Illustrazione di Sarah Wilkins

Illustrazione di Sarah Wilkens

È la domanda fondamentale che deve affrontare chiunque abbia intrapreso una ristrutturazione di una casa: quanto è probabile che io riceva i soldi quando vendo la mia casa? Non c'è una risposta facile, perché ciò che un acquirente potrebbe essere disposto a pagare dipende da molti fattori: dalla scelta del progetto ai materiali che utilizzi al valore di altre case nel tuo quartiere. Ma è importante avere un'idea di ciò che i tuoi miglioramenti potrebbero valere. Se vuoi investire più di quanto puoi sperare di recuperare perché ami la tua casa e hai intenzione di viverla a lungo, va bene. Ma considerate le seguenti linee guida e eviterete spiacevoli sorprese quando arriverà il momento di apporre quel cartello in vendita sul prato.

Progetti che pagano
Non tutti i progetti di ristrutturazione sono uguali. "Le persone che acquistano una casa guardano prima alle cucine e ai bagni", afferma Kermit Baker, direttore del programma di rimodernamento dei future presso il Joint Center for Housing Studies dell'Università di Harvard. Quindi, anche se queste stanze possono essere le più costose da rifare, è più probabile che paghino da sole. L'aggiunta di stanze, come una camera familiare o una master suite, tende anche a fare bene al momento della rivendita: le case più grandi hanno prezzi più alti.

All'altra estremità dello spettro, le piscine raramente restituiscono il loro costo, perché molti acquirenti non sono disposti a sborsare di più per una casa solo per acquisire quello che considerano un problema di manutenzione. Gli uffici domestici tendono ad essere a basso rendimento per lo stesso motivo: solo una manciata di acquirenti vorranno una stanza progettata per funzionare. (Pensa in questo modo: quanto è alto il premio che sei disposto a pagare per una deccapottabile se non hai intenzione di mettere giù la capote?)

E solo perché un progetto è costoso non significa che ripagherà di più. Spesso, miglioramenti minori possono produrre dividendi importanti. Secondo l'analisi annuale della rivista Remodeling sul rapporto tra costo e valore, un "lifting" della cucina - verniciare, rifinire le superfici e aggiornare gli elettrodomestici - tornerà più di una completa riprogettazione. La chiave per spendere meno è spenderla saggiamente. "Se prendi $ 20.000 e spendi giudiziosamente in cucina, puoi farlo sembrare un milione di volte migliore", afferma Jim Cory, redattore capo di Remodeling, che supervisiona il sondaggio. "Il design e la selezione dei prodotti sono fondamentali."

Stili che durano

Anche quando il tuo lavoro di ristrutturazione è un miglioramento allettante per la maggior parte degli acquirenti, aggiunge poco valore se fatto solo per i tuoi gusti. "Potresti volere una stanza nella tua casa sotto forma di un gatto o un topo, ma puoi trovare un acquirente che lo desideri?" dice Gopal Ahluwalia, direttore della ricerca presso l'Associazione nazionale dei costruttori di case. "Devi pensare nella parte posteriore della tua mente che dovrai vendere un giorno."

Se stai vivendo in una gemma di Artigiano e vuoi virare su un'aggiunta per una camera di famiglia, ad esempio, mantieni il design in armonia con l'aspetto originale. Ciò vale per l'altezza dei soffitti e lo stile delle finestre e delle modanature. "Non vuoi perdere l'integrità della casa", dice Bobbi Chasin, un agente immobiliare a Evanston, nell'Illinois. "Mettere una grossa scatola sul retro della casa rovinerà l'intero aspetto."

Lo stesso vale per i progetti più piccoli. Ad esempio, quando si scelgono armadi da cucina, controsoffitti e pavimenti, mirare a colori e stili classici o neutri. "Anni fa, avevo un cliente che voleva una cucina viola, da abbinare allo stucco viola sul suo caminetto", dice Mark Scott, un rimodellatore a Bethesda, nel Maryland. Scott argomentò strenuamente contro di esso, ma il proprietario della casa insistette che aveva intenzione di rimanere in casa per il resto della sua vita. Se non puoi fare questo tipo di impegno, non aspettarti che qualcun altro paghi le tue scelte uniche e originali.

Il vicinato importa

Prima che Kevin e Julianne Warren spendessero 42.000 dollari per ristrutturare la cucina nel loro grazioso ranch degli anni '50, la casa probabilmente valeva circa 150.000 dollari. Ma la loro posizione, la sezione di Forest Hills di Grand Rapids, nel Michigan, ha dato loro la certezza che i miglioramenti fossero una scommessa intelligente. "Questo è un quartiere di fascia alta per le scuole: tutti cercano di entrare in quest'area", dice Kevin.

Ancora meglio, la casa dei Warrens è circondata da proprietà del valore di $ 200.000 circa. Ciò significa che non si sono quotati fuori dal mercato locale, una considerazione molto importante con qualsiasi progetto di ristrutturazione. "Hai intenzione di fare un lavoro che rende la tua casa del valore di $ 300.000 quando si trova in un quartiere da $ 100.000?" chiede a Israel Ramos, un agente immobiliare a Phoenix, in Arizona.

"Non superare il tetto del quartiere, altrimenti non recupererai i tuoi soldi". Proprio come il costo della tua casa dovrebbe essere in linea con il tuo vicinato, i tuoi miglioramenti dovrebbero essere in linea con il valore della tua casa. A Seattle, l'agente immobiliare Kay Rigley ha recentemente scoperto che un ex cliente ha speso $ 90.000 per ristrutturare due bagni, completi di pavimenti riscaldati e piastrelle italiane. "Ho detto, 'Vorrei che tu mi avessi parlato prima, '" dice. Tra ciò che hanno pagato per la proprietà e altri miglioramenti, i proprietari hanno speso più di mezzo milione di dollari in una casa che Rigley stima valga $ 450.000 al massimo.

La Regione
Quale parte del paese in cui vivi influisce su diverse decisioni di rimodellamento. Il lavoro tende ad essere più economico nel Sud rispetto al Nord-est, per esempio - abbastanza in modo che il prezzo annuale dell'indagine di Remodeling corrisponda alla stessa camera da letto principale a $ 59, 401 a Louisville, nel Kentucky, e $ 73, 814 a Westchester, New York. I fattori locali influenzano anche la domanda. Gli acquirenti di tutto il mondo probabilmente apprezzeranno una nuova camera familiare ben arredata. Ma i caminetti vendono meglio al Nord che al Sud, ei ponti aggiungono più valore nei climi più caldi. Non ci sono regole rigide, ma tenere d'occhio le tendenze locali è un buon modo per garantire che le tue scelte piacciano ai cacciatori di case.

Il mercato
Dove le differenze regionali entrano davvero in gioco è nel mercato immobiliare. Se l'alloggio è molto richiesto, è probabile che gli acquirenti siano disposti a pagare di più per i tuoi miglioramenti. Il costruttore di Bethesda, Scott, ha dichiarato di aver fatturato recentemente $ 300.000 per una cucina ampliata, una sala per la colazione e uno studio - la ristrutturazione più costosa per piede quadrato che abbia mai fatto. Ma la coppia ha recuperato i soldi quando hanno comprato una casa ancora più grande l'anno scorso. "Intorno all'area di Washington, DC, è molto diverso dal Missouri", osserva Scott. "Alla gente viene pagato un sacco di soldi per essere qui."

Stai attento, comunque. Anche in un mercato forte, puoi sopravvivere troppo. Brett Weinstein, un agente immobiliare di Oakland, in California, ha vissuto il boom immobiliare della Bay Area. Mentre i prezzi restano alti, dice "se l'anno scorso qualcuno ha pagato $ 200.000 sul prezzo richiesto, ha comprato quando il mercato era rovente. Quindi se vogliono spendere $ 60.000 per un rimodellamento della cucina, dovranno vivere lì un po 'di più per vedere quei soldi indietro. "

La cronologia

Come fa notare Weinstein, più a lungo rimani a casa tua, più è probabile che tu possa recuperare i tuoi costi. Con i prezzi delle case che aumentano di circa il 5% all'anno, il tuo esborso verrà assorbito nell'aumento del valore della proprietà. (Inoltre, potrai goderti i tuoi lavori di rinnovamento per quegli anni.) Alcuni avvertimenti: non esiste una legge naturale che dica che i prezzi debbano salire, quindi non dipendere troppo da quell'urlo annuale. E ricorda che a volte la vita può generare una curva e potresti dover mettere la tua casa sul mercato prima del previsto.

Per alcuni progetti, anche il tempo funziona contro di te. "C'è un deprezzamento stilistico", dice Baker di Harvard. "Tutte le mode ora servono per abbattere muri e fare grandi stanze, ma tra dieci anni potrebbe non essere così". Cucine e bagni sono particolarmente inclini a sembrare datati, come chiunque altro abbia sbiancato a scoprire elettrodomestici verde avocado nella loro casa dei sogni può dirvi.

L'inaspettato
Se pensi che un progetto si ripaghi da solo, ma a malapena, sii preparato a qualcosa che faccia pendere l'equilibrio contro di te. La ristrutturazione domestica è ricca di spese "nascoste": i costi aggiuntivi quando un progetto richiede più tempo del previsto; gli onorari degli esperti per i test sull'amianto o per i calcoli della perdita di calore; i pagamenti di interessi mensili per un prestito di equità domestica. Per non parlare delle tasse di proprietà più elevate che potresti dover pagare quando la tua casa, nuova e migliorata, viene riesaminata.

Quando tutto è stato detto e fatto, la maggior parte degli esperti consiglia di considerare il miglioramento domestico come un investimento. Sii intelligente su ciò che spendi, certo. Ma un nuovo mazzo non è un fondo comune. L'agente immobiliare Chasin suggerisce che una volta che hai fatto i compiti, prendi le tue decisioni basandoti su ciò che vuoi e su ciò che ti puoi permettere. "Avevo un elenco in cui il marito aveva preso un pensionamento anticipato, così sua moglie lo ha convinto a mettere in un ufficio domestico molto costoso per $ 50.000. In definitiva si sono trasferiti in Florida, e non hanno ottenuto i soldi da quel ministero degli interni, "Dice Chasin. "Ma a lei non importava, lo rendeva felice."

Payback dal progetto
Dalla metà degli anni '80, la rivista Remodeling ha condotto un'analisi annuale del costo rispetto al valore per i progetti di ristrutturazione residenziale in tutto il paese. Mediante il polling di agenti immobiliari e valutatori in varie regioni, gli editori determinano quanti progetti costano per il completamento e quanto questi miglioramenti potrebbero aggiungere al prezzo di vendita di una casa un anno dopo. Il rapporto è ampiamente considerato lo studio più autorevole sull'argomento. Ma anche Jim Cory, l'editore incaricato del sondaggio, ammette che va solo lontano. "Forniamo un punto di riferimento con il nostro studio", dice. "I casi devono essere decisi su base individuale".