In cerca di guai

Per gli acquirenti (e alcuni venditori), un'ispezione accurata della casa è d'obbligo. Ecco cosa devi sapere.

Illustrazione di AJ Garces

Illustrazione di AJ Garces

Charles Bellefontaine ha scoperto nel modo più duro il valore di una buona ispezione a casa. Nel 1991 Bellefontaine e sua moglie Loretta firmarono un contratto per l'acquisto di una casa in stile georgiano con tre camere da letto e un bagno a Elmhurst, nell'Illinois. Un falegname che inquadra, ha pensato di avere abbastanza esperienza per dimensionare la proprietà per potenziali carenze. Quindi, per risparmiare, Bellefontaine saltò assoldando un ispettore e si occupò personalmente del compito. Ha dichiarato la casa in forma, e la coppia ha completato l'acquisto.

Nel giro di un anno, Bellefontaine scoprì quanto fosse sbagliato: una vasca da bagno che perdeva al secondo piano danneggiava il soffitto della cucina sottostante, un interruttore di circuito di dimensioni inadeguate rappresentava un pericolo di incendio e il tetto doveva essere sostituito. L'acquisto della casa aveva teso le finanze della coppia così pericolosamente che dovevano prendere in prestito denaro dalla madre di Loretta per pagare le riparazioni.

"Non ci siamo sposati così a lungo, e puoi immaginare come quell'incidente è andato con la famiglia", dice Bellefontaine. "Potrei aver saputo qualcosa sulla costruzione, ma non sapevo come ispezionare accuratamente la proprietà." Loretta dice in modo più sintetico: "Era un saputello e noi lo abbiamo pagato".

Fortunatamente, la maggior parte delle persone non tenta le proprie ispezioni a casa. Ma anche l'assunzione di un professionista non garantisce che una casa appena acquistata non offra spiacevoli sorprese. In generale, gli ispettori domestici sono scarsamente regolamentati e il livello delle prestazioni varia ampiamente. Solo 14 stati richiedono licenze, secondo l'American Society of Home Inspectors (ASHI), un gruppo commerciale con sede a Des Plaines, Illinois. Tra quelli che lo fanno, pochi seguono la guida del New Jersey, dove gli ispettori devono superare una lunga prova scritta, eseguire 400 ispezioni e in alcuni casi completare un programma di formazione in una scuola approvata dallo stato prima di essere accreditati. Più comune è la situazione in Georgia e nel Tennessee, dove gli ispettori domestici possono essere certificati senza prove di precedenti esperienze. Molti stati non hanno requisiti di certificazione.

Ecco un elenco di passaggi che puoi seguire per assicurarti di ottenere il massimo da un'ispezione domiciliare.

1. Assicurarsi che il contratto immobiliare includa una clausola di ispezione.

In genere, i contratti consentono agli acquirenti di casa circa 10 giorni dopo la firma di far ispezionare la proprietà. Ma non è sempre così, quindi è importante che il contratto includa una clausola di ispezione a domicilio. I risultati dell'ispezione possono essere utilizzati per chiedere al venditore di correggere i punti problematici o per regolare il prezzo di vendita per coprire il costo delle riparazioni necessarie.

2. Ottieni riferimenti.

Poiché le leggi statali che regolano le licenze degli ispettori sono generalmente prive di denti, la certificazione da parte delle associazioni di categoria è spesso un barometro migliore dell'esperienza e delle capacità di un ispettore. Il sito Web ASHI (www.ashi.org) mantiene un elenco di ispettori certificati, ricercabili tramite codice postale. Il passaparola è ancora il modo più comune per trovare un ispettore. Ma anche se la raccomandazione proviene da un amico o un agente immobiliare, è una buona idea controllare la certificazione, chiamare i riferimenti e consultare il Better Business Bureau locale per assicurarsi che i precedenti lavori siano stati senza incidenti.

3. Esigere un lavoro approfondito.

Solo circa la metà degli stati ha leggi che stabiliscono esattamente ciò che deve essere coperto durante un'ispezione (per informazioni sul tuo stato, vedi). Un lavoro completo dovrebbe includere una valutazione completa dell'interno e dell'esterno della casa, dal tetto alle fondamenta, nonché un'analisi delle prestazioni del riscaldamento, dell'impianto idraulico e degli impianti di climatizzazione ed elettrici. Alcuni vespai possono essere troppo piccoli o troppo pericolosi perché gli ispettori possano divincolarsi; aspetto di essere informato su eventuali parti della casa che non sono state esaminate.

Per una casa con tre camere da letto e due bagni fino a un acro di terra, un'ispezione completa dovrebbe durare circa tre ore e costare tra $ 300 e $ 500, a seconda della regione del paese e delle dimensioni della casa e della proprietà. "Il costo è un buon indicatore della completezza dell'ispezione", afferma Bellefontaine, la cui esperienza lo ha spinto a rinunciare alla falegnameria e diventare egli stesso ispettore domestico. "Un ispettore non può permettersi di fare una buona ispezione per $ 99". Una delle ragioni principali: attrezzature costose. Un ispettore domestico diligente trasporta una cassetta degli attrezzi che include rilevatori di monossido di carbonio e di gas naturale, misuratori di umidità, tester di tensione, misuratori di tensione e una serie di dispositivi di misurazione. "I tipi di sconto cercano di farla franca con poco più di una torcia elettrica, una scala e un cacciavite, non è abbastanza", dice.

4. Ottieni risultati nella scrittura.

Il rapporto di ispezione è un eccellente indicatore di quanto sia esauriente il lavoro. Esaminare una copia di prova prima di assumere un ispettore. Se è poco più di una lista di controllo, è insufficiente. Un report completo dovrebbe essere compreso tra 20 e anche 100 pagine, descrivendo in termini pratici ciò che è stato osservato e gli eventuali problemi scoperti. Se vi sono gravi problemi strutturali o problemi che l'ispettore non è in grado di diagnosticare, il rapporto dovrebbe raccomandare un ulteriore esame da parte di un ingegnere strutturale o altro specialista. Alcuni ispettori includono stime del costo delle riparazioni - ma è illegale nella maggior parte degli stati (e considerato un conflitto di interessi secondo ASHI e altre regole del gruppo commerciale) per gli ispettori per sollecitare l'attività di riparazione in base ai loro risultati. Assicurati che l'ispettore domestico accetti di trascorrere circa un'ora con te per esaminare i dettagli dell'ispezione e rispondere alle tue domande.

5. Tenere l'ispettore responsabile per problemi persi.

I contratti di ispezione tendono ad essere documenti minimalisti, ma contengono una informazione fondamentale: la responsabilità dell'ispettore se non riesce a scoprire un problema esistente con la casa o la proprietà. In molti casi, la responsabilità è limitata al costo dell'ispezione. Quindi se hai pagato $ 300 per il servizio, questo è ciò che l'ispettore è obbligato a rimborsarti, anche se ti viene presentato un problema da $ 3000 il giorno successivo al tuo trasferimento.

Di fronte a questa situazione, puoi proteggerti assumendo un ispettore che trasporta un'assicurazione che copra non solo i danni alla proprietà durante l'ispezione, ma anche le perdite dovute a "errori e omissioni". Per bloccare quelle protezioni, è vitale che il contratto richieda un arbitrato vincolante. Con un contenzioso così costoso - e, nel caso di un piccolo appaltatore come un ispettore domestico, non è probabile che sia particolarmente gratificante - l'arbitrato è il modo migliore per salvaguardare i propri interessi.

6. Non saltare un'ispezione solo perché la casa è nuova.

Gli acquirenti di case nuove hanno maggiori probabilità di rinunciare a un'ispezione rispetto agli acquirenti di case esistenti, anche se potrebbero averne di più da guadagnare. Poiché la maggior parte delle nuove case ha una garanzia di un anno, un'ispezione può portare alla luce i difetti di costruzione coperti da questo accordo che altrimenti potrebbero passare inosservati per alcuni anni. "Gli ispettori degli edifici comunali, che generalmente eseguono una corsa di 15 minuti, non sono in grado di trovare questi problemi", afferma John Ghent, ispettore del Connecticut e ex presidente dell'ASHI.

7. Considera un'ispezione anche se sei il venditore.

Se hai bisogno di vendere una casa in fretta - forse ti stai trasferendo per un lavoro o hai già acquistato una nuova proprietà - potresti risparmiare tempo avendo il posto ispezionato per primo. In questo modo, puoi trovare e risolvere eventuali problemi che potrebbero rallentare la vendita. "Se un venditore ha bisogno di una transazione regolare e veloce, dovrebbe fare un'ispezione a domicilio prima di mettere la proprietà sul mercato", afferma Chris Ballard, proprietario di Century 21 Gold Medal Realty ad Atlanta. "Sapranno quali problemi potrebbero dover affrontare e saranno in grado di prendersene cura prima che diventino un problema".

Gli ispettori di casa riconoscono che se una casa è nuova o vecchia, ci sono alcuni potenziali punti problematici che possono essere quasi impossibili da discernere, come l'intrusione di acqua che è stata intonacata, crepe nelle lastre di cemento che sono nascoste dai rivestimenti del pavimento, o danni a muri che sono nascosti dietro un accurato lavoro di verniciatura. Ma sostengono che difetti come questi sono rari. "Quello che un buon ispettore sta cercando, e su cui ha costruito la sua reputazione, è quello che costerebbe agli acquirenti $ 10.000, $ 20.000, $ 30.000 quando entreranno", dice Mike Casey, un istruttore di Inspection Training Associates a Manassas, Virginia. "Se un ispettore è esperto, trova quelle cose".

Dove trovarlo:

Risorse per l'ispezione domiciliare

Per saperne di più su cosa dovrebbe essere incluso in un'ispezione domiciliare, per individuare un ispettore o per conoscere le singole normative statali, ecco le risorse da consultare.

Gruppi commerciali
American Society of Home Inspectors; www.ashi.com
Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org
Housing Inspection Foundation; www.iami.org/hif.cfm
Associazione nazionale degli ispettori domestici; www.nahi.org
Istituto nazionale degli ispettori edili; www.nibi.com

Per visualizzare le copie dei rapporti di ispezione a domicilio campione www.heimer.com/inspections/sample_report.html
www.twinoaksinspections.com/report.htm
www.allpointinspections.com/sample