Guarda, ma non toccare

Lo status di punto di riferimento per la tua casa può significare denaro in tasca, ma può venire con le stringhe allegate

Illustrazione di Thomas Fuchs

Rosemary Uzzo è innamorata della sua casa in Normandy Revival del 1920 e delle case del primo Novecento che la circondano a Yonkers, New York. Non vorrebbe mai nulla per cambiare il carattere della comunità. Ma quando i funzionari locali consideravano importante il suo distretto di Park Hill, Uzzo rimproverava. "Sono molto legato al quartiere e alla mia casa, quindi è stato molto difficile per me prendere posizione contro di esso", dice. "Ma era così restrittivo."

Come molti proprietari di case, Uzzo temeva che possedere una casa "storica" significherebbe che non poteva fare liberamente qualsiasi modifica che desiderava alla sua proprietà. Ad esempio, se la sua casa fosse stata segnata (che, alla fine, non lo era), avrebbe dovuto ottenere l'approvazione per qualsiasi modifica alla facciata, da un nuovo colore della vernice alla sostituzione delle tegole del tetto.

Ma ci sono altri tipi di design di case storiche che non impongono tali vincoli e arrivano persino con grandi vantaggi. Quindi, se possiedi una vecchia casa - o stai pensando di comprarne una - è utile capire i vari modi in cui puoi approfittare del suo stato storico.

Il registro nazionale dei luoghi storici

La più famosa designazione di una casa storica è una lista del National Register of Historic Places, un elenco di proprietà gestito dal National Park Service. Mentre un tale elenco convalida il carattere architettonico del periodo di una casa - e offre prestigio che può portare ad un modesto aumento di rivendita - è considerato "onorario" e non comporta restrizioni su ciò che il proprietario può fare alla proprietà.

Ciò significa che non offre nemmeno protezioni. Due anni fa, ad esempio, la Middaugh Mansion, quotata nel registro nazionale, una Queen Anne del 1892 a Clarendon Hills, nell'Illinois, fu demolita da una chiesa locale per ingrandire un parcheggio. Anche i quasi 2500 punti di riferimento storici nazionali del paese, una designazione onoraria molto più rara conferita a proprietà ritenute "in possesso di un valore o una qualità eccezionali nell'illustrare o interpretare il patrimonio degli Stati Uniti", possono essere alterati o rasi al suolo.

Quindi perché preoccuparsi di fare domanda per un annuncio del registro nazionale? La risposta è semplice: agevolazioni fiscali. Se la tua casa ha almeno 50 anni ed è un buon esempio di stile architettonico dell'epoca, ottenerlo in elenco può aprire la porta a significativi benefici finanziari - crediti statali sul reddito e / o riduzioni delle imposte comunali sulla proprietà - che possono compensare costo di riparare il posto. L'Arizona, ad esempio, offre ai proprietari delle case quotate nel Registro Nazionale una riduzione annua del 50% delle loro tasse sulla proprietà. Altri stati consentono ai comuni di congelare le tasse sulla proprietà sulle case restaurate al loro tasso pre-riabilitato. (Per ulteriori informazioni sull'elenco del registro nazionale e un'applicazione, visitare www.cr.nps.gov/nr/listing.htm.

Denominazioni statali e locali

Oltre al registro nazionale sono elencate le innumerevoli denominazioni amministrate da stati e comuni, i più comuni dei quali sono storici locali
quartieri. A differenza delle loro controparti onorarie, queste sono considerate "restrittive" e richiedono ai proprietari attuali e potenziali di vecchie case di soppesare i pro ei contro con maggiore attenzione.

Al rialzo, l'inclusione in un distretto storico locale può davvero portare a termine l'obiettivo di un conservazionista di mantenere la casa e il quartiere intatti per le generazioni future. Vi sono anche considerevoli benefici finanziari, sotto forma di sgravi fiscali che sono paralleli a quelli per i proprietari di case quotate nel registro nazionale e valori di rivendita significativamente più elevati. A Beaufort, nella Carolina del Sud, ad esempio, le case nel distretto storico ufficiale della città sono state vendute per il 21% in più, a parità di altri fattori, rispetto alle case non nel distretto, secondo un rapporto del Dipartimento di Archivi e Storia del Sud Carolina del 2000. Al ribasso - come temeva Rosemary Uzzo - l'inclusione in un distretto storico dà a qualcun altro la possibilità di dire come mantenere o aggiornare la propria proprietà.

George Thomas, uno storico dell'architettura di Filadelfia, si imbatte continuamente in questa situazione. In molte sezioni storiche della città, dice, è possibile vietare l'aggiunta di una nuova luce per il portico. Ma quel grado di restrizione può essere l'eccezione più della regola. Nella maggior parte dei luoghi, i regolamenti della casa storica non sono così opprimenti, dice Pratt Cassity, direttore del Centro per la progettazione e la conservazione della comunità dell'Università della Georgia. Ha esaminato le commissioni di conservazione in tutto il paese e, sulla base di 700 risposte, ha rilevato che le schede locali approvate richiedevano modifiche oltre il 95% delle volte. (Naturalmente, questo potrebbe avere a che fare tanto con i proprietari di case sapendo quali modifiche saranno superate come avviene con le bacheche di revisione.) Anche in posti con vigili tabelloni di revisione storica, le normative in genere finiscono davanti alla porta, con un l'esterno di casa, e spesso solo la facciata. È probabile che le modifiche invisibili dalla strada, ad esempio un'aggiunta posteriore che soddisfa i requisiti di zonizzazione locale, siano approvate, se sono regolate in assoluto.

Per i proprietari di case che si preoccupano veramente di preservare l'integrità architettonica del loro quartiere, rispettare le restrizioni del distretto storico vale la pena, perché gli stessi regolamenti che incidono sul tuo diritto di ridisegnare il tuo portico ti proteggono anche da un vicino determinato a spaccare il salino di assicella della porta accanto e metti al suo posto una McMansion vinilica. E il costo di apportare miglioramenti inizia a sembrare molto meno scoraggiante quando si sa che il fisco paga parte del conto.

The Ultimate Preservation Strategy: Daglielo

Se sei seriamente intenzionato a preservare la tua vecchia casa, prendi le cose nelle tue mani concedendo una servitù per la preservazione a un'organizzazione senza scopo di lucro, come una società storica locale o un trust di conservazione. Non solo salverai la tua casa, farai una donazione benefica che potrai ammortizzare sulle tue entrate.

Un servitù è fondamentalmente un attaccamento all'atto che garantisce i diritti legali del destinatario a una porzione della proprietà, sia l'intera struttura, solo la facciata, o una singola stanza. Una volta registrato, un fondo di conservazione diventa parte della catena di proprietà della proprietà, vincolando non solo il proprietario della casa che lo garantisce, ma anche i futuri proprietari. Ciò potrebbe spaventare i potenziali acquirenti che non sono seriamente intenzionati a mantenere il luogo intatto. Ridurrà anche il valore di mercato stimato della proprietà perché non ne possiedi più tutto, ma di conseguenza pagherai di meno anche in tasse di proprietà.

Per ottenere la cancellazione delle tasse, la casa deve essere elencata nel Registro nazionale dei luoghi storici e la servitù deve essere indirizzata a un'organizzazione non a scopo di lucro approvata. Per ulteriori informazioni, visitare www2.cr.nps.gov/tps/tax/easement.htm.